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「3棟目新築 」の詳細記事: @ラッキーズ <幸運堂本舗>

@ラッキーズ <幸運堂本舗>

ラッキーズ総裁 ポセの賃貸経営日記 現在1棟16戸所有中! 

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3棟目新築 

さて、まんまとNの術にはまり、新築することになったので忙しかった。

Nの会社は、主に地主を顧客とする建築会社なのでなんでもお任せでやってくれる。
まだ、この頃「丸投げ大家時代」でそれはとてもありがたかった。
今だったら自分でどんどんやっているだろうからNには頼まなかったかもしれない。

持ってくる設計図や収支計画の打ち合わせをしたりしていたのだが
それにしても儲からない・・・。

それでダメダメばかりで何度もやり直してもらった。
「丸投げ大家」でも、ダメなのはよくわかる。
中古物件と比べてはいけないのだがそれにしても利回りが悪すぎる・・・。

建築費を安く上げてもらう事と家賃設定を高くすることを特に強調した。
30年間の家賃保証プランがあるとのことだったので高い家賃設定は重要である。



最終的に決まったのは、

RC6階建 1K14戸 テナント1戸(計15戸)
表面利回り10%  30年家賃保証付(管理費家賃の10%)


これは、建築費に対する利回りなので土地代は入っていない・・・。
中古物件探して買った方がいいのかなぁ~などと思ったりもした。



建築費がとにかく高いので収支がなかなか良くならなかった。
30%くらい高いのではないだろうか・・・
「3割高く建築する方法」である(笑)

それでも建てる事にしたのは、
Nが一生懸命にやってくれたからだった。


そして、融資をしてくれる金融機関は


あの、リーマンブラザーズである。
建築費に対してのフルローンだった。


ホリえもんがTVにバリバリ出ていた頃で
ニッポン放送買収騒動でここから融資を引っ張っていたあのリーマンである。

今は無くなってしまった会社だが、
私が受けた融資はすでに証券化されていたので全く影響はなかった。


 


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「3棟目新築 」へのコメント

1.
30年間の家賃保証プランとは 何年か一度に家賃の見直しはあるのですか?土地代なしで表面10%は う~ん(~~;) 建築費高いですね。坪単価幾らぐらいなのでしょうか? 新築には興味がとてもあるので、自分なりにプランを良く考えたりします。 
2.
>にゃんこママさん
いらっしゃいませ!

家賃保証は10年で見直しになってます。
その時の見直し家賃が納得できなければ自主管理しようかとも思っています。

建築費の坪単価は建築費総額に対して76万位でした。自分でプロデュースすればもっと安くなるのでしょうが、当時はその知識も時間的余裕もありませんでした。
今だったら結構時間余ってるのですがねぇ~(笑)

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