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「零細大家」の詳細記事: @ラッキーズ <幸運堂本舗>

@ラッキーズ <幸運堂本舗>

ラッキーズ総裁 ポセの賃貸経営日記 現在1棟16戸所有中! 

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零細大家



ラッキ~♪





本日、リフォーム中の0号の部屋の配線図を記入していたら

設備屋さんが来て配管した給水管の水圧テストをしていった。

配管に水圧をかけてテストするのだが初めて見た。

やっぱりプロは違うな~などと思う(^^)


ついでに床の根太をやり直したので汗だくになってしまった(^^;





さて、

最盛期5棟52戸あった所有物件だが

2011年に2号を売却し

2012年に4・5号を売却

今年3号を売却したので

ついに1棟のみの零細大家になってしまった。



売却益が出たのは、4・5号のみで

単純計算では、2号と3号は赤字である。



2号は、8年間所有したのでその間の家賃を入れれば利益が出たことになるが

3号は、家賃を入れても1割程度の赤字である(^^;



では、なぜ売却しているのかというと・・・・




その時々で考えて一番高く売れる価格設定をして

ほぼ希望価格で買手が現れたからである。




不思議なもので

所有物件を売るたびに賃貸経営は楽になる。


よく、「物件を買ってリタイヤを目指す」なんてことを耳にするが

逆に考えた方が良いのかもしれない(^^)




ちなみに、

売却物件の返済比率は


2号:52%

3号:50%

4・5号:無借金


だったので、ある程度のCFは入ってきていた。

それでも、売却した方が気分的にも実質的にも楽である(^^)v




それで

今、考えているのは1号の借入をやっつけて

無借金状態にすることである。


1号の返済比率は30%位だけれど、借入が無くなれば

売却した2~5号の合計CFと同じくらいのCFを手にすることができるのだ。




そんで、

1号の借入銀行に連絡したら

銀行の担当営業さんが来て

金利を半分くらいに下げてくれる話をしていった。。、



現在、「ぬ.うや%」なので、その半分だったらかなーり安い!


どうしましょう??




良い物件があったら、それを買って

金利を下げてもらうってのもありかもしれない(^^)





ラッキ~♪






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あなたもラッキーになれます(^^)v

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「零細大家」へのコメント

1.
  • むらさん:
  • 2013/09/03
  • 10:23:08
  • 編集
コメント
そうなんだよね。

借金して新規に物件取得しても、キャッシュフローは対して増えない。

でも、手持ち資金で借金返済するとキャッシュフローは飛躍的に増える。

ある程度の規模を経験したら、それ以上を望むより、借金なくして楽したほうがよいかもしれない。

しかし、ぬうや%の半分って、新規の住宅ローンより安いじゃないですか。
2.
  • ポセ@ラッキーズ:
  • 2013/09/03
  • 19:20:43
  • 編集
>むらさん
コメントありがとうございます!
理想(表面利回り)と現実(実際の手残り)の違いが賃貸経営の恐ろしさだと思います。
経営改善のために物件を購入したとしても
短期的には現金が入ってくるでしょうが
緊急的な出費に備えうる体力は絶対に必要ですね。
「ぬ.うや%」・・・むらさんのまねさせて頂きました(^^)


ラッキ~♪


3.
  • yuki@ラッキーズ♪:
  • 2013/09/03
  • 22:22:12
  • 編集
優秀な子に集約したほうが
ラク&儲かりますよね。

入れ替えの激しい子は
利回り高くても、維持費が高くてめんどうです。(笑

いいなぁ。
夢の一括返済☆
4.
  • ポセ@ラッキーズ:
  • 2013/09/03
  • 23:57:02
  • 編集
>yuki@ラッキーズ♪さん
そうなんですよね。
実際に体験してみて規模より内容ってことに気がつきました。
管理委託すればいいのでしょうが
それだとあんまり儲からないし
自主管理&セルフリフォームだと50戸くらいが精一杯で普通のサラリーマンくらいの仕事量になったりします(^^)

楽して儲けるのは、たいへんです。



ラッキ~♪



5.
  • かもじゅう@ラッキーズ005:
  • 2013/09/05
  • 16:24:54
  • 編集
増やすと運営リスクが増すし、物件も良いのがないので、カネがあるなら返済してCF増やした方がおカネちゃんにとっても良いですね。

ただ超長期で借りてると返してもCFあんまり増えませぬ。
6.
  • ポセ@ラッキーズ:
  • 2013/09/05
  • 18:56:33
  • 編集
> かもじゅう@ラッキーズ005さん
物件増やすとリスクももちろんあるけど
メリットもあるってな物件買うべきでしょうね。
そんな物件が転がり込んできそうな予感です(^^)
完済すれば現状返済している分はcfになりますよ~。


ラッキ~♪



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