1号の記事一覧： ＠ラッキーズ　＜幸運堂本舗＞

ラッキ～♪





ピンククラウンを見た！





良いことがあるのだろうか（＾＾）ｖ




今日は、1号入居者のクレーム対応に行ったついでに

屋上の補修をやった。




去年トップコートを塗ったのだが

ところどころシートが傷んでいる。






がくさんのブログにのっていた「ガムコート」とっかってので

補修すればよいのだろうが高い！


最低ロットが5本で1万円くらいになる。

使うのは1本で余るくらいだと思う。。。




そんで、

見つけたのがアスファルトの補修材だ、





3ミリ以上の亀裂に使うように書いてあるが

まぁ、使えないことはなかった。





1時間くらいで終了




水が回ったいるところもあったが

亀裂が入っている場所は

2重に合わせているところばかりだったので

あんまり気にしていない（＾＾）




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本日も0号リフォームで内壁下地の垂木を打っていたが

あんまり進んでいない（＾＾）




さて、

1号の2部屋の空室は、

内見が3組入り

3人から申し込みを頂いた。



ありがたい限りである。


素直にうれしい♪




今回の空室募集は、

305が前回と同じ家賃で募集して

306は、5000ラッキーUPで募集を出した。



305は、最近の通常平均家賃だが

306は、過去最高家賃で通常家賃より3000ラッキーUPの家賃である。



305は、リフォーム完成から10日で申し込みが入り

306は、18日で申し込みが入った。




305は、退去から19日目の申込みで

306は、50日目の申し込みだ。




306は、フルリフォームしたのと年末年始で作業をやらなかったので

完成が少し遅れた。



305は、けっこうキレイだったので短期間で出来上がっている。




ここ2年ほどの1号での募集で思うことは、


結構短期間で入居者が決まっているので

まだまだ家賃を上げてもいけそうだと思っている。


だが、

もうこれ以上調子に乗って家賃を上げるつもりはあんまりない。



1号は、築28年のほどよいお年頃なのだが（笑）

地域最高値の家賃設定だ。



スーモの家賃査定は、いまの設定家賃より1万円くらい安かった（＾＾）




入居者がつくからといって

必要以上に家賃を上げるのは

あまり好ましいことではない。




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今日は、久しぶりに日曜大工ではなく本業の仕事をした（＾＾）




1号の申し込みをもらった仲介さんから着信が入り

保証会社の承認がでたとのことだった。



これで申し込みが入った二部屋共に保証会社はOKである。



今回申し込みをもらった方は二人共に属性が良さそうだし、

連帯保証人付きで保証会社を入れてもらっているので

けっこう安心である。



あとは、契約を待つだけなのだが

無事に終了することを祈りたい。



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昨日、申し込みがあった1号の空室だが

本日、無事保証会社の審査が通って入居が決定した。


契約までは、気が抜けないが問題はないだろう。



空室は、あと1室だ。



今日も希ちゃんが案内してくれたようだが

連チャンの申し込みとはならなかった、残念。



そのうち決まるだろう。



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今日は、そうそうに確定申告の準備を終わらせた。

アバウト300ドンくらい赤字なのだが

どうしようか・・税理士と相談してみるつもりだ。




さて、

今日は、家賃の持続力について考えてみた。




オイラは、新築でも中古でも

購入前に収支シュミレーションをする。

だれでもやっていると思うけど（＾＾）




そこでポイントなのは、


家賃相場は一定でないということだ。




一定でないということは、

上がることもあれば、下がることもある。


そう、不安定なものなのだ。



家賃や入居率が数％落ちただけでも

経営を圧迫するものである。



ひどい建築会社だと

家賃設定を新築から30年間ずぅ～と一定でシュミレーションして

「こんなに儲かりまっせ！」と言ったりする（笑）




賃貸物件の供給過剰の時代なのだから

常に甘い考えで長期的なシュミレーションをしてはいけない。



オイラが実際に計算しているシュミレーションは、

年間1％の家賃下落だ。

それだと10年で10％、20年で20％の家賃が下がることになる。


だいたいそんなものではないだろうか・・。



厳し目にシュミレーションしても成り立つ物件だったら

将来的に安心である。




それでも、

地域によっても、

オーナーの経営方針によっても違いはあると思うが

あまり家賃が下がらない物件もあれば

予想以上に家賃が下がってしまう物件もあると思う。



これは、

オーナーの腕次第なのだが・・・




どんどん新築の賃貸物件が建築され

供給過多の時代を乗り切るためには

厳しく将来を見つめていく必要があると思う。



いまの家賃は将来も続くわけではないし

いま、儲けが出ていると思っても

それは、本当の利益ではなかったりするものだ。



とんなことがあっても

苦難を乗り越えていける賃貸経営を目指したい。



シュミレーションしてみて

安定経営する自信がなかったら

不動産の相場が上がっている今、売却するのがイイだろう。




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