賃貸経営の記事一覧： ＠ラッキーズ　＜幸運堂本舗＞

ラッキ～♪



本日は、退去立会いが2件あった。


1件目は、1号退去者でリフォーム屋さん・・・。

見積もりにちょっと因縁つけられたが

なんとか丸く収めた（＾＾）




2件目は、会社で社宅として借りているマンションの退去立会い

これは立場が変わって退去立会いを受ける側である。




作業服のままで行って

「オイラ、リフォーム屋」

とだけ言ったら

めちゃめちゃやさしい見積もりだった（＾＾）v



1号の空室は

すぐにでも作業にかかりたいのだが

明日も明後日も用事があってできそうにない・・・



補修とクリーニングくらいなので

来週からのんびりやる予定。




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昨日、プロパンガス屋さんのことを書いたが

今日は、その続き



プロパンガス屋さんにもいろいろあるが

そんなことまでやってくれるの・・・？？？


ってな業者さんもあるらしい。



彼らも商売なので

いろいろと面倒みてくれるのは

それなりの見返りがないことにはやっていられないと思う。



ほとんどの場合は

入居者さんのガス代で元をとっているのが現状と考えて間違いない。



無料で取り付けてもらった給湯器やエアコン・モニターホンなどなど

入居者さんのガス代に上乗せされているのだ。


その結果、

入居者さんからプロパンガス物件は敬遠され

都市ガス物件は歓迎される。



都市ガスが通っていない地域でのプロパンガスはしかたがないことだが

オイラが所有する場合でも都市ガス物件を選びたい。



かくいうオイラもプロパンガス物件を所有しているのだが



オイラのガス屋さんとの条件は、


①追い焚き給湯器の取付＆保守（無料）

②ボンベ置き場代　〇〇〇円／戸

③入居者のガス代＝カロリー計算で都市ガス並み



である。




細かくかけないこともあるが・・



②はともかく他の条件は譲れないところで

この条件でやってくれる業者を探して付き合うことになった。



これ以上のことは望まないし

その他にもいろいろやってもらうこともあるのだが

必ず請求してもらってこちらで支払うようにしている。




プロパンガスの業者仕入れ価格は驚く程安い

しかし、都市ガスと違ってボンベで配送しなければならない。

そう、人件費がかかるのである。




だれかが一方的に利益があったり

損をするのでは永続きしないものだ。



プロパン業者・入居者・大家がお互いにメリットのある方法で付き合いたいものである。





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今日は春らしいあたたかな一日だった。


事務所の引越しに伴って

電話やネット回線も新規でひく必要があるのだが

数年前には50,000円キャシュバックとかあったのだが

ネットも事情が変わったようで

あんまりよい特典付きは無いようだ・・・




さて、

セルフリフォームにはメリットとデメリットがある。



今日は、セルフリフォームのメリットについて書きたいと思う。


①リフォーム代が安くあがる。

②業者では気がつかないところまで修繕できる。

③自分が思った通りにデザインできる。

④退去後すぐに工事に入ることができる。

⑤家主の物件に対する愛情が内見者に伝わるので短期間で入居者が決まる。

⑥仕上がりが下手くそでもだれからも文句を言われない。



他にもたくさんあるだろうが

気がつくところを書いてみた。



①は、自分で作業するので業者の人件費が必要なくなる分は確実に安くなる。
ただし、他に仕事がある人だと連続して作業できない。

②は、業者は見積に乗せた仕事しかしないがセルフだったら作業中に気がついたことや
途中変更も自在にできる。

③は、色や素材を変えることはほとんど材料費に反映されないので
競争力のある個性的な部屋を作ることも可能だ。

④は、業者が忙しいとなかなか工事に入ってもらえないが
セルフだったら退去立会が終われば当日から作業に入れる。
ただし、本業等が忙しいとかえって時間が掛かり業者に任せたほうが出来上がりが早かったかもってこともある。

⑤は、セルフでやるのだったらこれくらいの自信を持ちたいものである。

⑥は、オイラが一番好きなところなのだが
いい加減に仕上げても誰からも文句を言われないので
だからこそ手抜き無しの仕事をしたいものである。




セルフリフォームのメリットを書くつもりだったのだが

同時にデメリットも書いてしまった・・（＾＾）




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今日も相変わらず事務所の引越し（＾＾）



してたら


保証会社の担当者さんが来た。



この会社は、新規で付き合うことになった家賃保証会社だ。




ちょっと変わったシステムの会社なのだが

ダイレクトで付き合うのには良いのかもしれない。



そんでいろいろと話をしたのだが

昨今の不動産投資ブームで

資金ショートして困っている大家さんが多いそうである。



そんなんで売りたい物件があったら教えてね（＾＾）

と言っておいた。




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今日は朝から船橋まで行って

リフォーム中のアパートに

エアコンを取り付けたいという人の物件を見てきた。



築古の物件だが手を入れれば良い物件になりそうである。

今後に期待したい。





さて、

オイラの所有物件は常に高めの家賃を目指している。


ある意味ではオイラの趣味でやっていることではある（＾＾）




だが、それだけではない



賃貸経営は、酪農のようなものだと思っている。

愛情を持って家畜を育て

牛乳を搾って出荷し利益を出して

最後は肉として出荷する。

牧場経営である。


愛情を持って家畜を育てても

けっしてペットだと思って接してはいけない。

あくまで酪農はビジネスなのである。




アパート経営も同じことで

愛情を持って物件や入居者に対応して育てる。

しかし、いつかは売却する日が来るのだ。



「そんなことはない！」

「一生所有し続けるのだ！」


と思っている人もいるかもしれないが


それでも、

良かれ悪かれ、遅かれ早かれ

いつかは売る日が来るものである。




そんで、

売却する場合は、

当然に利回り計算が重要になってくる。



1000円の家賃の違いは、

利回り10％だと物件価格で12万円の違いになってしまう。



物件をいつ売却することになるのかはわからないものだが

そのチャンスをつかむためには

いつ売ってもいいように

常にベストの状態で仕上げておく必要が有り

家賃もできるだけ高くしておくことが重要なのである。




いくら物件を愛していてもペットだと思ってはいけない。

それでは趣味の世界になってしまう。

あくまで物件はとっても愛おしい家畜なのである。




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