賃貸経営の記事一覧： ＠ラッキーズ　＜幸運堂本舗＞

ラッキ～♪



今日も0号の引越し準備をやっていたのだが

なかなか進まない・・・


焦ることではないので

のんびりやることにする（＾＾）





さて、

昨日は、1号のことを書いたが



別のアパートのことも書きたいと思う。



一般的には初期費用と家賃は反比例するものである。


家賃が高ければ初期費用は安いし

初期費用が高ければ家賃は安めである。


両方とも高いのが理想ではあるが・・・



既に売却してしまった4号は、

M地区にある築30年オーバーの2棟7戸のメゾネットタイプのアパートだった。



築30年以上の木造アパートは、

敷礼ゼロゼロでも客付に苦戦した。


それで思いついたのが

初期費用ゼロプランなのだが

これは、敷礼・不動産会社の仲介手数料ゼロのトリプルゼロプランで

入居者は、保証会社の費用と保険料だけで入居できる。


ただし、家賃は5000円ほどアップするというものだ。


それまでは不人気だったアパートだが

このプランは大好評で退去日に次の申し込みが入ったほどだった。


ただし、一般的な広告料と仲介手数料をこちらで負担することになるので

入居者が決まると家賃二ヶ月分が持ち出しになる。



それでも空室期間なしで入居者が決まればメリットも大きいと思う。


このプランと家賃は普通で初期費用普通・家賃は安めだが礼金1ヶ月の

3プランを用意して入居者に選ばせる方法が一番良いのではないかと思う。



賃貸経営はビジネスなので

利益を追求すべきだと思う。


大家が経済的に余裕がないと

所有物件に何かあった時に

入居者に対して責任を取ることができない。


そのためにも適正利益を頂いて

余裕のある大家でいたいものだ。





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今日も引越しの準備をしていたのだが

なかなか捗らない・・・（＾＾;



2階の様子





月曜日に助っ人が来るので

大きいものは運び出す予定なのだが

あとは、

ボチボチやろうと思う（＾＾）






むらさんが礼金や更新料について書いていたので

オイラなりの考えを書きたいと思う。




オイラは、むらさん的に言えば

悪徳大家かもしれない・・（＾＾）






1号では礼金を1～2ヶ月もらっている

敷金は2ヶ月分で減額したことはない。

更新料は2年ごと1ヶ月分で必ずもらっている。
（半分は管理会社の取り分になっている）




家賃も相場（スーモ査定）より10,000円以上高い家賃で募集を出している。

地域最高値の家賃である。



それでも、

だいたい1ヶ月くらいで入居者は決まっているので

まだ、家賃を上げても大丈夫かも・・

と考えたりするのだが

これ以上の家賃にすると別の問題が発生するので

現状が限界かも知れない・・・。




どうしてそんな悪徳？（オイラは正当なビジネスと思っているのだが）な状態が成り立つのかというと

これはオイラ個人の独りよがりでやっていることではないし

入居者をいじめていることでもない。



大家と入居者は常に対等な関係なのである。



大家は、入居条件や家賃に見合った部屋とサービスを入居者に提供し

入居者は、それを納得した上で入居申し込みをしてくるのだ。


入居者が部屋や家賃が納得できなければ申し込みは入らないだろう。

または、家賃に指値を入れてくるだろう。


ちなみに、

1号での家賃の指値が入ったことはないし

入ったとしてもよほどの事情がない限り許可しない。



対価に見合った部屋作りと入居後のサービスには自信がある。



良いものは高く

それなりの価値があるものなのだ。

これを入居者にわかってもれえるのはとてもうれしいことだ。


物件は年々古くなっていく

1号は築28年である（＾＾;

いまの状態をキープすることはオイラ自身への挑戦だと思っている。






更新料について

これは、入居者の契約時に契約書や重要事項説明で

仲介業者から説明を受けていることであって

それに不満があれば契約しなければよいことである。


納得した上で契約をしているのだから

更新料について不満を言うべきではないと思う。

どうしても不満だったら

更新しないで退去するしかないことだ。



それが不満で退去になったとしても仕方がないと思っている。


もちろん更新してくれている入居者さんには感謝している。






「初期費用と家賃の関係」については

立地や近隣相場とも関係することなので

次回、別の地域についても書きたいと思う。





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本日は、本業の仕事があるのでリフォームは休みである。

今月は2日働く予定（＾＾）




さて、

0号で自動販売機を置いているのだが

さっぱり売れない（＾＾;



月に、ぬをを本程度の売り上げである。



こんな売り上げでは自販機設置をやめたほうが良いと思うのだが

電気代を自販機会社に負担してもらっているので

売れなくても損はないが・・・


それにしても面白くない。



そこで、

売り上げアップの作戦を考えて自販機会社の担当者にプランを投げた。



そしたら担当者は乗り気になってきた（＾＾）



そんで、

やるのはきまったのだが

こちらの取り分が面白くない（＾＾）



現状は、1本当たり　あを円なのだが

「ぬえ円でどうでしょう？」



なんて言うから

そんなんでは納得できないので


ふえ円を提示した。




そしたら


「ふえ％ではどうでしょう？」


なんていきなり売り上げに対しての％での還元を提示してきた。




まぁ、それだったら現状より良くなるのでOKした。



まだ、社内稟議が必要のようなので結果待ちではある。




しっかし、

オイラんとこの売り上げ程度で条件が良くなるとは思わなかった（笑）






今回、自販機会社の担当者から

条件変更に関する情報を聞いたのでそのうち書くつもり。






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今日は、朝から雪が降っていて

積もるのを覚悟していたのだが

気がついたら雨になっていた。




明日も雪の予報である。






さて、

シーズンなので

税理士さんに確定申告の相談に行った。



節税のシステムは完璧に出来ているので

バランスの取り方についてアドバイスしてもらった。



明日、最終的なつめをやる予定。




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リフォームが終わったので





0号は放置状態だけど・・（＾＾）




確定申告の準備をしている。




弥生会計にほとんど入力終了したので

あとは、医療費の集計をして

バランスをとるだけである。




まだ暫定段階だが


いい感じに利益がでていない・・（＾＾）




事業をあんまり拡大する予定はないし

借り入れもしたくないので

無理に利益を出す必要もない。


拡大する予定の人は、ある程度利益出しておかないと

金融機関に相手にしてもらえなくなるよ。

小心小心。





たぶん、

明日には終了するだろう。







最後は、税理士の先生に相談して

申告してもらっている。




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