賃貸経営の記事一覧： ＠ラッキーズ　＜幸運堂本舗＞

ラッキ～♪




0号リフォームは、今月末までに終わらせたいので

毎日かんばっているのだが

あんまり捗っていない（＾＾；

先週買ったのり付きクロスが乾き始めているのでやばい・・・。




さて、

リフォームも忙しいのだが

来月は、確定申告があるので

夜は家に帰ってからその準備をしている。



とりあえず、家賃の入金を集計してみた。

昨年は、過去最高の6戸の退去があったので

家賃入金は期待していなかったのだが

前年と比べてみると悪くない。



　　　　　　　　　　　＜2012年＞　　　　＜2013年＞
家賃売上前年比　　98.1％　　　　　　102.5％
入居率　　　　　　　　96.7％　　　　　　　97.2％
年間延べ空室　　　　6ヶ月分　　　　　　5ヶ月分
退去数　　　　　　　　　3戸　　　　　　　　6戸


数字を見てみると

退去数は、前年の2倍なのだが

入居率は伸びているし

売上はなんと2.5％上がっている。

2012年の売上が悪いのは2011年が脅威の入居率99.4％で

退去が1戸で空室期間が1ヶ月だったからだが

過去最高だった2011年の年間家賃を2013年は上回ったのだ。


昨年は、退去も過去最高だったが

家賃収入も過去最高を記録した。

これは退去ごとに家賃を上げたことと

使っていなかった地下室を貸し出したのが大きかった。


まぁ、

退去後のリフォームで忙しかった2013年だったが

そんなに悪くない良い一年だったと思う。


にしても、経費を使いすぎて赤字になりかけてるのはどうして？？







ラッキ～♪





↓「ラッキ～！」と叫んで押してください！↓

あなたもラッキーになれます（＾＾）ｖ

ラッキ～♪




久しぶりに本業の仕事をした。

1ヶ月ぶりかもしれない・・（＾＾）

今月は、あと3日やる予定なり。




さて、

来年の消費税の増税をひかえて

マンションや建売・注文住宅などが売れているようだ。

建築資材も値上がりして

建築コストを引き上げている。

最近のエンド向き物件の相場は

かなり値上がりしている気がするのだが

それでも売れているようだ。



営業マンの

「来年になると消費税が増税されますよ！」

「今買った方が得ですよ！」

って言葉が購入者の背中を押しているのだろうか（＾＾）




今、私が住んでいるところは

賃貸マンションで現在空室9戸である（＾＾；

空室率は2割近いのでオーナーさんも大変だと思う。

私だったらやっていられない（＾＾;;;



先日、管理人さんと話しをしたら

「みなさん家を買って引越しちゃうのよね」

と言っていた。

これも増税効果だろうか（＾＾；



かくいう私の所有物件も

今年は4戸目の退去をひかえていて

そのうち2戸は「マイホーム買って引越す系」なので比率は50％ってことになる。



まぁ、

賃貸家賃と購入した家の返済額を比べれば

「買った方が得！」って思うのかもしれないが

私自身は、マイホームにはまったく興味がない（笑）




消費税増税後になれば

今の状況は変わるのだろうが

そうなるとマンションや戸建は確実に値下がりするだろう。



ちょっと考えればわかることなのだが

まぁ、しかたがないことではある（＾＾）



どんな状況になっても

生き残れるような準備が必要である。




ラッキ～♪




↓「ラッキ～！」と叫んで押してください！↓

あなたもラッキーになれます（＾＾）ｖ

ラッキ～♪




本日は、朝霞にてランチ会

白ヤギさん・こやのさん・yukiさん達と楽しくランチをいただいた。




さて、

先日、見学に行った築古物件の資料が届いていたので

よく考えて指値を入れた。

すぐに返事が来たのだが

あえなく玉砕である（＾＾；

それ以上追うつもりは無かったので

あっさり諦めた。



収益不動産を買うことは博打だと思っている。

私の嫌いな言葉に「不動産投資」ってのがあるが、

儲かるかどうかわからないものに投資するわけなのだから

これは、間違いなく「博打」である。

そして、「不動産投資家」ってのは「博徒」ってことになる。



ウィキペディアによると、

博徒（ばくと）とは賭博を常習とする者、または賭博をもって業となす者を指す。



博打は、金銭がかかった真剣勝負のゲームなのだから

ましてや大金がかかったゲームであれば

必ず勝たなければならない。

不動産のようにどうしても金額が大きくなるゲームは

ちょっとしたミスが命取りになりかねない。



なので

最近私は、なるべく安全に勝てる勝負だけをすることにしている。

それであってもリスクは伴うのだから・・・。




ちなみに

不動産業者は、賭場や壷振りなのだと思う。

博徒がいなければ賭場は成り立たないし

賭場がなければ博徒は勝負ができない。

お互いにそれぞれの領分で共生しているのだろう。




ラッキ～♪



↓「ラッキ～！」と叫んで押してください！↓

あなたもラッキーになれます（＾＾）ｖ

ラッキ～♪




時々、ミミズが地面から出てきて

しばらく道端などでニョロニョロしているが

真夏の暑い日などでは

そのまま干上がってミイラになって死んでいる。




地中で暮らす生物が地上で、

それもアスファルトの上を這い回っていても

自殺行為だと思うのは誰しも感じることだろう。

もしかして、この自殺行為ミミズは

地中で先輩カリスマミミズに洗脳されて

地上に出てきたのかもしれない。

「井の中の蛙大海を知らず」とでも言われたのだろうか・・・。




よく考えてみれば分かることだが

淡水の中で暮しているカエルが

海（海水）に出たらすぐに死んでしまうだろう。





不動産の世界でも同じようなことがある。


こんなことをすれば儲かる！

こんな物件を買えば間違いない！

こんな壷を買うとご利益がある！


などと

書籍やセミナーで甘くつぶやく



そもそも、

本当に儲かることは、

人には話さないし

本などに書いたりはしない。

自分一人で儲けて

ひっそりと笑っているだろう。



不動産投資本を2～3冊くらい読むと

いっぱしの投資家になった気分になるが

とっても危険なことである。

うっかり調子に乗って

本の通りに不動産を買ったりすると

即死状態になれる。


「生兵法は怪我の元」である。


特に、最近はその危険性が大きいように感じる。



小心小心





ラッキ～♪






↓「ラッキ～！」と叫んで押してください！↓

あなたもラッキーになれます（＾＾）ｖ

ラッキ～♪




三連休をいかがお過ごしのことでしょうか（＾＾）







いきなりですが


「不動産投資」とか「投資家」という言葉は嫌いである（＾＾）





理由は、

いかにも「儲かりそう」＆「ちょっと上のステージ感」ってのが勘違いしやすいからだ。




そもそも、どんなに良い収益物件を買っても簡単には儲からない。






例えば、

10,000万円の収益物件を買って

年間1,000万円の家賃収入（表面利回り10％）

フルローンで10,000万円借りて

年間の返済が550万円として

返済内訳が元金400万円・利息150万円

年間経費100万円（維持管理等）

だったとする。
（単純計算のために諸費用等は入れてません）




この場合、

税金面での計算は、

年収1,000万円

税引前所得750万円になるかと思う。




確定申告して所得の中から税金を払い

正式な申告書も手元に来るので

儲かった！

っと、

勘違いしやすい点ですがそんなにあまいものではない。






キャッシュフロー面で考えると

1,000万円－550万円－100万円＝350万円の儲け！



儲かった！

っと、

勘違いしやすいのだが

そんなにあまいものではない。





現実的に考えると

手元に残ったのは、350万円なのだが

10,000万円借りて

400万円返したのだから

残りの借金は9,600万円あり

手残り350万円を引いても9,250万円の負債があることになる。

この地点で、この不動産が9,250万円以上（諸費用入れると行って来いでそれ以上）で

売れれば利益がでるであろうが世の中そんなにあまくない。




フルローンで借りたから儲からなかったと思うかもしれないが

全額現金で購入していたとしても

年間手残りは、900万円で

未回収分は、9,100万円になり

9,100万円以上で売って利益が出ることになる。
（諸費用分別）




実際には、買う時も売る時も費用がかかるので

買った価格以上で売らないと利益などでない。





では、

2年目以降は、どうなるかっていうと

フルローンで年間750万円

現金購入で年間900万円

づつを引いていけば計算できるだろうが

その他もろもろが絡んでくるので

所有期間が短いとなかなか利益を出すのは難しい。




では、所有期間が永ければ儲かるのかっていうと

永ければ永い分だけ大規模修繕なんてことになるので

これまた、あんまり儲からない（＾＾）





結論として

高額の不動産を購入して

ちょっとづつの家賃収入を期待しても

そんなにおいしい事にはならないものである。

うまくやればなんとかなるかもしれないけれど

なんとか程度にしかならない（＾＾）





「不動産投資」ってうまい言葉だと思う。

でも、好きにはなれない。



そんでも不動産は好きみたいである（＾＾）




ラッキ～♪






↓「ラッキ～！」と叫んで押しましょう↓

あなたもラッキーになれます（＾＾）ｖ