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3号の記事一覧: @ラッキーズ <幸運堂本舗>

@ラッキーズ <幸運堂本舗>

ラッキーズ総裁 ポセの賃貸経営日記 現在1棟16戸所有中! 

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紙切れ1枚が1900万円になった!



ラッキ~♪





3号の売却時の話です。





3号は、ちょっと前から売りに出していたのだが

問い合わせや、内見は多いものの

金額の大きさの問題か

なかなか買手が現れなかった。




こちらとしては、

「買えるものだったら買ってみろ」ってな姿勢である(^^)





そんななか、

アベノミッチャンの影響か!?


買付けが入った!





しかし、かかし、

なんと・・・



2000万円の指値だった(^^;




普通だったらそんな買付けは蹴飛ばすのだが



お願いしている仲介さんが

「買手さんは、良い人だから売りましょうよ」なんてことを言う(^^;




おいおい、こっちの身にもなってもらいたいものである。




断るのは簡単だが

ちょっとした作戦を考えてみた。




う~ん


う~ん




なかなか良い案が思いつかない・・・




そう、考えているふりをしているだけで

実は、なにも考えていなかったのだ(笑)








そんでも、

こちらの方針としては

安値で売る必要は全くないので

強気な対応をとることにした(^^)v





買手に対して買付証明の「お礼状」出したのだ。



その内容は、

・買付証明に対するお礼
・3号土地取得・建物建築の経緯
・物件への思い入れ
・物件価格の正当性
・価格交渉には応じない



くらいだったと思う。




しっかし、

仲介さんと相談して

100万円の「ご祝儀」を出すことにした。


買付価格に対して1900万円押し返す作戦である。





その「お礼状」を仲介さんを通して

買手側仲介さん&買主さんへ持っていってもらったのだ。





結果は、




なんと



なんと




みごとに作戦成功で

買主さんは、売り出し価格から

100万円引きの価格で納得してくれたのだ!





こんな経緯があっての

3号売却成功だった。



動いていただいた

仲介さんに感謝です。






ラッキ~♪







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3号売却



ラッキ~♪




昨日は、3号の決済予定日だったのだが

無事に売却となった。



土地から仕入れて

その後、新築した物件なので

思い入れなどもあったが

時節柄、一番の高値で売れる時期と判断したので

売却の運びになった。



フラックシップとなる物件が無くなったのはとても寂しいことだが

「紙の資産」が増えてのはとても心意強いことだ。








儲かったかって?




(^^)









20年近く前に土地を買っているので

儲かるわけがない(^^;




表面的には赤字で「損切り」である。



新築してから7年間の家賃収入・税金・諸費用を概算で計算して・・・

だぶん、売却価格の1割程度の赤字だろう(^^;;;



ヒマな時に、詳細を計算するつもり。





手持ち資金を当面使う予定はないので

1号のローンをやっつけて

無借金状態にしたいと思う。







ラッキ~♪






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姫部屋



ラッキ~♪



3号で退去があったので

退去立会い&リフォームプランをやってみた。



本来だったら3号はサブリースなので

管理会社がやるべきなのだろうが

管理会社から依頼があったのと

その時は、ヒマだったのでやることになったのだ(^^)



3号の入居者は、ほとんどが若い女性なので

今回は、全部が娘のデザインだ。













1Kのマンションなのだが

この内装は、どう見ても女性しか入居しないと思う。


けっこう差別化は出来たと思うので

早い時期の入居を期待する。



サブリースなので私にとっては入居率は当面関係ないのだけれどね(^^)





ラッキ~♪






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借換え




ラッキ~♪




土日は、M市戸建で泊り込みでクリーニングのお仕事だった。


この戸建は、築5年でオーナーさんは転勤で九州へ行く事になったらしくて賃貸するらしい。


広さは、100㎡あってクリーニングは丸2日かかった(^^;


できれば、1日で終らせたかったのだが全室の照明が取り外されていたので夜間の作業は出来ず

泊まりとなった。



しかし、駄菓子

 エアコンも全室取り外されていたので・・・


とっても寒い夜だった・・・(^^;

寒くて寒くて・・・夜はほとんど眠れず

暖房設備まったくないのでスチームクリーナーを湯たんぽ代わりにして抱えていた(笑)



でも、築浅の戸建はいいね~☆



さて、

今さらながら、3号の借換えを行った。



年度末滑り込みセーフだ~☆



3号は、20年位前に土地を買い。

6年前に新築したRC。


建築時の借入先は、今は無きリーマンで

借入金はノンリコースで、既にファンドが債権化している。


金利は、変動2.44%だった。

今回の借換え金利は、その半分まではいかないけれど

半分近い1%台前半になった。


借入れ金額も残債の1割くらい自己資金で減らした。


それによって、毎月1部屋分くらいのCF増で とっても健全経営となる。





本日は、借換え先のY銀行の支店長が当社にごあいさつにきたのでビックリした(^^)





まぁ、ゆっくりとボチボチとのんびりと経営していこうと思う。








ラッキ~♪









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3号に買付け!?


突然、知らない業者から電話が入って・・・


「おたくで所有している3号を売りませんか?」とのたまった。。。



怪しい!


3号は売りに出している物件ではないし、


うちが所有者だとういことをどうして知っているのだろうか??


んで、聞いてみた。



建築看板で情報をとって集めている業者が居て

そこから情報を買っているとのことだった。


3号は竣工して4年になるので4~5年前にすでに情報をとられていることになる。。。



「条件によっては売らん事もおまへんが、なんぼで買ぅてくらまっか?」と聞いてみた。




業者「住居部分の面積を坪当たり170万円と考えています」



ざっ栗と計算してみたが結構な金額になる。


まったく売るつもりがなかったのだが


ちょっと心が揺れた(笑)



そんで、


ポセ「それだと、たいして利回り良くないですよ~。」


と言ってみた。



業「分譲して区分で投資家さんに売るんですよ」



とのことだ。。。



よく話を聞いたら、



投資用の収益物件と言って4~5%の利回りで売っているらしい。


これでは、どう考えても収益は生まれないと思うのだが・・・。





共益費や積立金を聞いたら合計でも1万円しないそうだ。



なんと、月の積立金は1000円くらいらしい。。。




修繕が必要になった時にはどうするのだろう??



完全に悪徳マンション業者と思われるが。。




ヒマだったので(笑)

話だけでも聞いてみることにして会ってみた。



そんで、査定もしてもらったのだが



希望価格(売るつもりがないのでけっこう高目)より2割以上安い金額だった。





やっぱりねぇ、



業者だものそんなに高く買ってくれるはずがないよねと思った。




まだ、建ててから4年の物件なので永く所有していくつもりだ。









<今日の時計>
P1000665.jpg










オリエント・スター オートマチック

オリエントが頑張って作った時計だと思う。

斜めについているリューズとリザーブメーターが気に入っている。







今日は、ランキング54位でした。
皆様どうもありがとうございます。

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