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賃貸経営の記事一覧: @ラッキーズ <幸運堂本舗>

@ラッキーズ <幸運堂本舗>

ラッキーズ総裁 ポセの賃貸経営日記 現在1棟16戸所有中! 

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戸建のメリット



ラッキ~♪



今回、戸建を買うことになった。


なので、

賃貸用の戸建住宅のメリットとデメリットを考えてみた。


今日は、メリットから


・買いやすい
 アパートに比べて戸建の場合は安価で買いやすい価格帯だ

・客付がしやすい
 アパマンの数に比べると絶対数が少なく
 共同住宅にはない独立性から戸建は人気物件である

・リフォームがしやすい
 共同住宅だと他の入居者に気を使って作業をする必要があるが
 戸建の場合は未入居時にリフォームするので気楽にやれる
 もちろん近隣の家には気遣いが必要だ

・住宅ローンが使える
 ちょっと裏技的だがこれ使って賃貸用の戸建を取得している人もいる

・売却しやすい
 投資物件としてだけではなくエンドユーザー用の物件として売却することも可能だ
 エンドユーザーを対象にした場合、アパマンなどより有利な条件で売れる

・入居者に売る方法もある
 ある程度賃貸として貸出してその入居者に購入してもらう方法もある

・入居期間が永い
 戸建の場合はファミリー層が対象になるのだがアパマンと比べると入居期間は永くなる


まだあるだろうが思いつくところを書き出してみた。




次回はデメリットについて書く予定



明日は、6号の契約だ~!



ラッキ~♪



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地震の被害確認



ラッキ~♪


土曜日は、実家に行っていたのだが

ニュースで東京で震度5弱の報道があったのでビックリした。


東北の震災の時の都内の震度が同じ震度5弱だったからだ。

しかし、自宅に電話してもたいしたことはなかったとのことだし

調布のプルさんも震度計の間違いではないかと言っていた。


そんで、安心したのだが



念のため今日は物件の確認に行ってきた。


0号、まったく異常なし。




1号、異常なし。




屋上もアスファルト補修以来上っていなかったので確認した。


砂汚れはあるが問題は無さそうだ。





アスファルト補修した所も良い具合だった。






笠木の側面でいくつか亀裂があった。



塗装の割れのような気もするがコーキングで補修しておいた。



まぁ、問題はなかったのでよかったよかった。


1号の防犯カメラを取付ける位置と配線で決めかねているが

明日やることにする。




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契約更新手続き



ラッキ~♪




我が家は賃貸マンションを借りている。

そのため2年ごと更新案内が届く。



今回も更新書類が届いた。

11月末までの契約なのに3ヶ月前送付とは気が早い。


今回の更新内容に目を通すと

前回と同じ内容での更新らしい・・・



そこで、

賃貸のポータルサイトをのぞいてみると・・・

同じマンションが1万円安く募集されていた。


ヒマなのですぐに管理会社に電話する。



そんで、

「いま募集している家賃と同じ家賃にしてもらえるのだったら更新するけど!?」

とだけ伝えたら



「オーナーに確認次第連絡します」

とのことだった。



更新時には毎回この方法で家賃を下げてもらっている。

今回はどうなるだろうか。


連絡を楽しみに待つことにする(^^)v






いままでにこんな連絡を受けたことは無いが

こんな入居者はいやだ(笑)



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運悪く買ってしまった場合は


ラッキ~♪



昨日の記事で「不動産を買わない選択」について書いたが

今日は、すでに不動産を買ってしまっている場合について書く。



まずは、購入金額ともろもろの経費・取得税など購入するのにかかった費用を合計する。
これが取得金額(投下資金)だ。


次に、毎月の実質家賃の収入から管理費・光熱費・固定資産税などのすべての経費を差し引く
これが月間CFになり、x12で年間CFになる。



投下資金と年間CFが計算できたら
何年で投下資金を回収できるか計算してみよう。


表面利回り10%の物件は単純に10年では資金回収できない。
全額資金回収するのには空室時期も考えるとたぶん20年くらいになるのではないだろうか。
アバウトだけど。。。


そんなに待てないぞってな場合は、
何年所有してそれまでのCFはいくらで
物件をいくらで売れば資金回収できるのはを把握しておこう。
ほんとは購入前にやっておくべきことだけれど。。


細かく数字の例を出すとめんどくさいので自分で計算して欲しい。


この数字を把握しておくことが
今後の死活を分けるかもしれない。


ほんとは購入前に計算しておくべきことだけれどね(^^)



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買わない選択


ラッキ~♪



世間は盆休みのようだが

オイラもさしてやることがなく

のんびりと過ごしている(^^)



世の中は不動産ブームのようで

なんだか不動産が上がっていて高いように感じる。


そんでも家賃が上がっているわけではない。。

むしろ下がり気味のようである。



不動産の値上がりに合わせて

家賃が上げるのは当然のことだと思うのだが・・・


冷静に考えてみると、

不動産の価値が上がっていないのに

不動産ブームで価格だけが上がっているということである。



このような時は、よほどの格安物件は除いて

不動産を買うべきではないと考える。


いつ相場が崩れるのかは予測できないのだから


その内、不動産が下がる時が来るだろう。

その時は、積極的に買いにでればいいのだから





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