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「続・家賃考」の詳細記事: @ラッキーズ <幸運堂本舗>

@ラッキーズ <幸運堂本舗>

ラッキーズ総裁 ポセの賃貸経営日記 現在1棟16戸所有中! 

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続・家賃考



ラッキ~♪


先日、リフォーム業者と話をする機会があったのだが

その時に、最近の賃貸物件のリフォーム事情を聞いた。



それによるとリフォーム業者の倒産・廃業が多いらしい。



理由は、都条例の影響で入居者から原状回復費用が十分に取れず

家主負担分が増えているので、財務的に余裕の無い家主はリフォーム費用を安く押さえるために

ショボイリフォームにする傾向があるらしい。





最近の家賃下落の影響もあるのだろうが

ショボリフォしていたのでは、ますます空室は増えてしまうだろう。





物件によっては、ショボリフォでOKな部屋もあるとは思うが

基本的には、完璧にリフォームして入居者を迎えたいものである。






では、ショボリフォ部屋にするか、

完璧リフォーム部屋にするのかの基準はなんなのか・・・




ってことになるのだが・・・



それは、 「戦略」によるのだ。




どんな入居者をターゲットにして

そのターゲットが望んでいる部屋はどんなののだろうかとイメージするところから始まる。




見込み入居者の望む部屋と出来上がった部屋がマッチすれば決まる可能性は高くなるのは当然のことで


ギャップが多ければ多いほど入居の確率は低くなる。





さて、部屋のイメージが決まったら家賃の設定である。


家賃設定においても「戦略」は必要だ。


家賃の相場は、常に動いているものなので 空室部屋の家賃を決めるたびに把握している必要がある。



どうやって調べるかって・・・


ここでは詳しくは書かないがネットで調べれば簡単にわかるものだ。



家賃相場が把握できたら 自分の空室の家賃を決める。




相場の家賃に合わせるのも良し

相場より安くするのもまた良し

相場より高くするのもまたまた良し




家賃設定は、大家が自由に決められる。



ただ、自分で家賃を決めないで業者さんに任せたりすると

いつまでたっても入居者が現れないか、すんごく安い家賃で貸すことになったりする。



まぁ、それも一つの方法なのだが・・・。







私の場合は、イメージする「戦略」によって家賃を決めている。



ショボイ部屋を作った場合は、

そのショボイ部屋に住む人をイメージして

その人が望むものはなんだろうかと考えて家賃&条件を考えて決める。






まあまあの部屋を作った場合は、

そのまあまあの部屋に住む人をイメージして

その人が望むものはなんだろうかと考えて決めているのだ。






最高の完璧なリフォームをして作った部屋の場合は、・・・



残念ながらそんな物件は持っていないので まだ、経験が無い(^^;







いずれにしても 家賃相場は、参考程度に考えて

自分のイメージと戦略で家賃は決めている。




最近の家賃下落の状況の中で

その相場に気を使いすぎると危険な感じがしている。





市場に影響されない商品(部屋)を消費者(入居者)に提供していくことが

私(生産者?)の使命と考えて賃貸経営を行うのがポセ流だ。








ラッキ~♪






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「続・家賃考」へのコメント

1.
戦略大事ですね。

私も戦略をアパート毎に持って対応しています。
結局どの物件も購入した当初の平均家賃を
微妙に上回る事が出来ています♪
2.
>アキラさん
コメントありがとうございます!
アパート経営において戦略の有無で結果が大きく変ると思います。
経営の質の違いが勝ち残れるポイントなのでしょうね。

ラッキ~♪



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