＠ラッキーズ　＜幸運堂本舗＞ ログ

ラッキ～♪





本日、リフォーム中の0号の部屋の配線図を記入していたら

設備屋さんが来て配管した給水管の水圧テストをしていった。

配管に水圧をかけてテストするのだが初めて見た。

やっぱりプロは違うな～などと思う（＾＾）


ついでに床の根太をやり直したので汗だくになってしまった（＾＾；





さて、

最盛期5棟52戸あった所有物件だが

2011年に2号を売却し

2012年に4・5号を売却

今年3号を売却したので

ついに1棟のみの零細大家になってしまった。



売却益が出たのは、4・5号のみで

単純計算では、2号と3号は赤字である。



2号は、8年間所有したのでその間の家賃を入れれば利益が出たことになるが

3号は、家賃を入れても1割程度の赤字である（＾＾；



では、なぜ売却しているのかというと・・・・




その時々で考えて一番高く売れる価格設定をして

ほぼ希望価格で買手が現れたからである。




不思議なもので

所有物件を売るたびに賃貸経営は楽になる。


よく、「物件を買ってリタイヤを目指す」なんてことを耳にするが

逆に考えた方が良いのかもしれない（＾＾）




ちなみに、

売却物件の返済比率は


2号：52％

3号：50％

4・5号：無借金


だったので、ある程度のＣＦは入ってきていた。

それでも、売却した方が気分的にも実質的にも楽である（＾＾）ｖ




それで

今、考えているのは1号の借入をやっつけて

無借金状態にすることである。


1号の返済比率は30％位だけれど、借入が無くなれば

売却した2～5号の合計ＣＦと同じくらいのＣＦを手にすることができるのだ。




そんで、

1号の借入銀行に連絡したら

銀行の担当営業さんが来て

金利を半分くらいに下げてくれる話をしていった。。、



現在、「ぬ.うや％」なので、その半分だったらかなーり安い！


どうしましょう？？




良い物件があったら、それを買って

金利を下げてもらうってのもありかもしれない（＾＾）





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0号の外壁塗装が完成した！








コーキング：2日

高圧洗浄：1日

塗装（下塗り・中塗り・上塗り）：3日




合計6日で完成だが

雨の日があったので

足場は、1日延長した。

なんとか完成である。




これで

のんびりと内装リフォームに取り掛かれる（＾＾）





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金曜日から外壁塗装している。

本日は、4時半に起きて張り切っていたのだが

朝から雨である（＾＾;;;



この分だと、足場の解体は延期になるかもしれない・・・（＾＾；





0号B面は、こんな感じに足場がかかっている。




ペンキ屋の親方に相談したら

ALCの下塗り材は、「ソフトサーフ」を塗るべきらしい。

中塗り・上塗りは、1号で余ったシリコン塗料を塗ることにした。

普通のペンキだと中塗りと上塗り材はA&B違うものを塗るべきらしい。





さっそく、建デポでソフトサーフを買ってきた。

在庫のシーラー＆ペンキを塗るつもりでいたのだが

本職に聞いて正解である（＾＾）



水性なので10％くらいの水で希釈してマゼマゼしてから塗装する。



金・土でソフトサーフ下塗り完了。



土曜日は、設備屋さんが外配管作業をやっていたので

4階部分の塗装を完了させた。



4階は、プレハブ

外壁は、金属性の亜鉛メッキのようなので

これまた、1号で余った油性塗料を2度塗りした。



いまのところ、

雨がまだ降っているので

今日の作業は無理かもしれない・・・




う～ん、




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盆休み中は、のんびりとリフォームを楽しんでいたのだが

火曜日（20日）に0号裏側に足場が立ってから忙しくなってしまった（＾＾；




足場は、0号の3Ｆをリフォームするのに

給水＆排水管を配管するために立てたのだが

同時に5年くらい前にやり残した

0号の裏側塗装も

この機会にやる予定なのだ。



足場は1週間オーダーしたので

27日に解体予定である。

ちなみに700円/㎡で73500円（税込）だ。

塗装屋の親方に紹介してもらった。

親方、感謝です！



そんで、20日は、コーキングの補修をして

21日は、換気扇のダクトカバーを取り付け

同時に、1号の16日退去の人の

残置物撤去立会いに行ってきた。

この件は、警察官も4～5人ほど立ち会って

大変だったのだが、気が向いたら記事にしたいと思う。




そんで、

1号の空室がやっと空いたので

21・22日でリフォームをやってきた。



と言っても

2ヶ月くらいしか入居していない部屋なので

クリーニング程度である（＾＾）


最近の私としては珍しいくらいの手の抜きようだ（＾＾）

こんなんで決まるくらいだったら

苦労は無いのだが

忙しいのでしかたがない。



でも、決まるかも（笑）




とれあえず、

足場の期限が決まっているので

明日からは塗装作業である6(^^)9





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昨日は、ぶらぶらしない「ぶらぶら会ｉｎ赤羽」に参加した。

皆さん、元気そうでなによりだった。




さて、

0号リフォームだが、

とりあえず、壁に間柱が入って下地が完成した。








手造りのドア枠にドアが入るのか心配ではあるのだが・・・（＾＾）




あとは、

設備屋さんに給排水管を入れてもらって

電気屋さんに各部の配線をやってもらえば

石膏ボードを張る作業に入れる。



まぁ、

のんびりと段取りをしたいところである。



そういえば、

来週は、外壁に足場がかかるので

外壁のコーキング＆塗装する予定だ（＾＾）




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