＠ラッキーズ　＜幸運堂本舗＞ ログ

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先日、退去となった。

1号のリフォームをやっている。





   









本日は、襖の「フラッシュドアもどき化」・・・（笑）


和室を洋室化するので

襖を変身させた。






まず、襖の引き手をはずす








襖にあわせてプリントベニヤをカットする。

今回は、4号で余ったプリントベニヤを使った。

1枚950円也。



あまり物なので色の選択余地は無い（笑）













ベニヤ板の裏側に両面テープを貼る。

根性が曲がっているので、中央のテープがずれている（笑）















一枚完成。








3枚終了。

 

木目のプリントで・・・？？？なのだが

フロア材を張ると、それなりにあうはずである（＾＾）


あとは、引き手を取り付ければ完了となる。








リビングに池屋の照明を取り付けた。

これも余り物（笑）









まぁ、ボチボチやっている（＾＾）ｖ







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昨日は、1号で退去立会いがあった。

前日から風邪を引いたらしく熱もあったのだが

約束だからしかたがない。






退去立会いは、セルフでやっているので

私と入居者のみで行う。



東京ルールを理解して

作業単価を覚えていれば簡単なことだ。

バカ高い業者見積りよりは、かなり良心的だと思う（笑）




リフォームするのも自分でやるので

見積り間違えてもだれにも文句は言えないけれど・・・。





たまに減額交渉が入る場合があるが

そんな時は、部屋の中が荒れている時だ。



まぁ、常識の範囲内で歩み寄って

必ず、その場で退去清算書にサインをさせる。




昨日も良い入居者さんで

なんの問題も無くこちらの「原状回復見積り」を了承してくれた。

とってもありがたい。




そして、「退去清算書」にもサインをもらって終了である。




どうもありがとうございました！









いつもだったら

退去立会いが終ると

その場で、リフォームを始めるのだが・・・




昨日は、すぐに帰ってきてしまった。。。





体調が悪かったのも一つの理由だが



もっと大きな理由は、


部屋の中がキレイ過ぎるのだ。。。






私の場合、使えるものは残し、ダメなものだけを交換するようにしているのだが



部屋の中を見渡すと

クリーニングだけでＯＫかなぁ・・・


などと思えてくる。





それでもいいのだけれど・・

それだと普通の部屋にしかならず

家賃も、それなりにしかならない。




家賃は、すでに決まっていて

現状の10％以上のＵＰである（＾＾）





さぁ、どうしたものかと考えたのだが決まらなかったのだ。






それで、昨日は部屋の中をそのままにして帰ってきたのだが


今朝も、作業着を着て事務所まででかけたのだが




やっぱり、リフォーム方針が決まらない。。。



方針が決まらなければ動けないので


道具類などの整理をしていた。


（道具類の整理整頓は、作業効率を良くするためにとても重要なのだ）






そんなことをしていたら、


ある程度、リフォームの方針は見えてきた。





明日からは、現場作業だ。








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今日は、物件の競争力について書きたいと思う。





物件の競争力を考える時の一つの見方として


①物件の魅力（築年数・美観・広さ・設備・グレード等）

②場所の魅力（最寄り駅のグレード・駅からの距離・近隣の環境等）

③家賃の魅力





などがあげられると思うのだが

これについては、当たり前のことなので今日は書かない。






とっても簡単な物件競争力の見方をＳ～Ｆの7段階でランク分けしてみた。



単純に書くと


敷金＋礼金－フリーレント－上乗せ広告料＝物件競争力


となる。



＜例＞　敷金２ヶ月＋礼金１ヶ月－フリーレント１ヶ月－上乗せ広告料１ヶ月＝１・・・（Ｄランク）









＜物件競争力ランク＞

Ｓ・・・５以上

Ａ・・・４

Ｂ・・・３

Ｃ・・・２

Ｄ・・・１

Ｅ・・・０

Ｆ・・・マイナス





以前、都内では通常家賃であれば敷金２＆礼金２が当たり前だった。


それが、時代の流れと供給過多のために

徐々に崩れてしまっている。




それでも、競争力があればＳクラス条件でも人気物件はある。


そして人気がなければ、どんどんランクが下がる。





新築時は、家賃も相場以上でＡランクでも

年数が経つにつれてどんどん条件が悪くなるものである。





これは、所有者の経営方針にもよるが

放っておくとどんどん条件は悪くなるので注意したいものだ。





物件の価値を上げる意味では、

ランクアップに心がけよう！

けっこう難易度高いけどね（＾＾）













おまけとして





私の所有物件のランクを乗せておく



1号・・・・・・・・・・Ｂ～Ｃ

2号（売却済）・・・・・Ｂ～Ｄ

3号（サブリース）・・・Ｃ～Ｆ

4号・・・・・・・・・・Ｃ～Ｆ




これが現実である。

入居募集のタイミングや「運」にもよるが

良い条件で入居になる事もあるが

ダメダメな時もある（笑）




「物件競争力」については、まだ書きたい事があるので




次回につづく










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本業の商売が右肩下がりで

さっぱりである（＾＾）





そんでも、

一所懸命に働いている。。。




働けど働けど・・・

なのだけど

やっぱり儲からない

既に、自分の時代は終ったのだと思う。

ほとんど、家賃収入で食べているようなものなので

どっちが本業なのかわからない・・（笑）






それでも

頑張っているのは

今の仕事があったから

今の自分があるのだと思うからだ。






よく不動産投資家のブログなどで

「本業が馬鹿らしくてやってられない」

とか

「家賃収入があるので、会社勤めは力を抜いている」

などと書いているのを見るが


本業を馬鹿にするものは

大家としても成功しないと思う。




一つの事に成功しないものが

それをやりながら

別のことに手を出したとしても

成功するはずがないだろう。



私の場合、

永年やってきた商売だが

最善を尽くすべきだと思っている。










しっかし、





そろそろ






潮時かもしれない・・・（笑）









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今月末に退去となる1号の入居募集を出している。



まだ、退去前なのだが


今月に入ってから募集を出して


すでに6～7件の問い合わせが入っている。


賃貸は、順調に動いているようだ。



さすがに、退去前に申込みを入れるあわて者はまだいないようだが（＾＾）




①退去前

↓

②退去後（リフォーム中）

↓

③リフォーム完成後（＊3/20前）

↓

④リフォーム完成後（＊3/20以降）



＊3/20以降で申込みが入った場合は、私自身の反省会が必要になる（笑）









いつの段階で


申込みが入るのか


楽しみだ（＾＾）/







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