＠ラッキーズ　＜幸運堂本舗＞ ログ

ラッキ～♪





昨日の続きの合板張り






畳から取り出したスタイロフォームを

根太のサイズにカットして入れてから

合板をビス止めした。



合板張り終了








片付けをしていないので

散らかり放題である（＾＾;



あとはCFを貼れば床は完成だが

合板を張れば足場がよくなる（＾＾）




明日は、トイレか壁作りをやる予定




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今日は、雪が降って寒い一日だった。



1号のリフォームも確定申告の準備もおおかた終わったので

また、0号１階のリフォームを再開した。




床の下地の合板張りを1/3やって放置状態だったので

久しぶりにその続きをやった。



断熱材を入れてから合板をビス止めする。

断熱材は、畳を解体した時に残ったスタイロフォームだ（＾＾）


最盛期120枚くらいあった畳も

処分したり、格闘技のジムの人に進呈したり、解体したりして

ほとんどなくなった。


現在は、先月のリフォーム時にでた6枚だけである。

解体後のスタイロフォームも0号リフォームで全部なくなると思う。




携帯を現場に忘れてきたので今日の写真はない（＾＾;



明日も続きの床張りだ。






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今日は、そうそうに確定申告の準備を終わらせた。

アバウト300ドンくらい赤字なのだが

どうしようか・・税理士と相談してみるつもりだ。




さて、

今日は、家賃の持続力について考えてみた。




オイラは、新築でも中古でも

購入前に収支シュミレーションをする。

だれでもやっていると思うけど（＾＾）




そこでポイントなのは、


家賃相場は一定でないということだ。




一定でないということは、

上がることもあれば、下がることもある。


そう、不安定なものなのだ。



家賃や入居率が数％落ちただけでも

経営を圧迫するものである。



ひどい建築会社だと

家賃設定を新築から30年間ずぅ～と一定でシュミレーションして

「こんなに儲かりまっせ！」と言ったりする（笑）




賃貸物件の供給過剰の時代なのだから

常に甘い考えで長期的なシュミレーションをしてはいけない。



オイラが実際に計算しているシュミレーションは、

年間1％の家賃下落だ。

それだと10年で10％、20年で20％の家賃が下がることになる。


だいたいそんなものではないだろうか・・。



厳し目にシュミレーションしても成り立つ物件だったら

将来的に安心である。




それでも、

地域によっても、

オーナーの経営方針によっても違いはあると思うが

あまり家賃が下がらない物件もあれば

予想以上に家賃が下がってしまう物件もあると思う。



これは、

オーナーの腕次第なのだが・・・




どんどん新築の賃貸物件が建築され

供給過多の時代を乗り切るためには

厳しく将来を見つめていく必要があると思う。



いまの家賃は将来も続くわけではないし

いま、儲けが出ていると思っても

それは、本当の利益ではなかったりするものだ。



とんなことがあっても

苦難を乗り越えていける賃貸経営を目指したい。



シュミレーションしてみて

安定経営する自信がなかったら

不動産の相場が上がっている今、売却するのがイイだろう。




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リフォームが終わったので





0号は放置状態だけど・・（＾＾）




確定申告の準備をしている。




弥生会計にほとんど入力終了したので

あとは、医療費の集計をして

バランスをとるだけである。




まだ暫定段階だが


いい感じに利益がでていない・・（＾＾）




事業をあんまり拡大する予定はないし

借り入れもしたくないので

無理に利益を出す必要もない。


拡大する予定の人は、ある程度利益出しておかないと

金融機関に相手にしてもらえなくなるよ。

小心小心。





たぶん、

明日には終了するだろう。







最後は、税理士の先生に相談して

申告してもらっている。




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今日は、午前中リフォーム道具の片付けをして

午後から「なんでも鑑定団」を観てのんびりと過ごしている。





リフォームが出来上がった部屋の写真をUPする。




＜玄関ホール＞






＜キッチン＞


シングルレバー水栓を取付けた。






＜DK＞
　　 　　




＜居室＞
 落ち着いたダークブラウンのアクセントクロス



　　




＜トイレ＞



前回の退去時に手を入れている部屋なので

大きなリフォームはやらなかった。



それでも工期は10日ほどである（＾＾;




1号の連続リフォームが終わったので

ホッと一息なのだが・・・




今度は、

もっと大事な2部屋の空室を埋める作業が残っている。

築28年とは思えないような高めの家賃設定で募集を出しているのだが

今回は、さっぱり当りがないようだ（＾＾）


さて、どうなることだろうか・・（＾＾）




早めに満室にしたいものだ。




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