未選択の記事一覧： ＠ラッキーズ ＜幸運堂本舗＞
ラッキーズ総裁 ポセの賃貸経営日記 現在1棟16戸所有中！
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ネット広告のアクセス数－2
昨日は、ネットのアクセス数が少ない時の考え方を書いたが
今日は、ネットのアクセス数が、十分と思われるくらいあってそれでも入居が決まらない場合について書きたいと思う。
ネットのアクセス数がたくさんあるということは、
その物件は、必要程度の条件を備えていると判断できる。
では、なぜ決まらないのだろう。
まず、内見数を調べる。
これは、客付け業者に聞けばすぐわかる。
だいたい、5人内見者を連れて行けば1人決まる確率らしい
確率は20％だ。
物件の良し悪しによってこの確率は変わるだろうが・・・
私の判断基準として、内見者が5人以下だった場合は、
内見者を増やす工夫をする。
以前にやった「ＱＯ作戦」はその一つだ。
アクセスが多くても内見に結びついていない訳だから
部屋を見に行ってもらえば、決まる可能性は高くなる。
内見者が5人以上いるのに決まらない場合は、
まず、周辺相場をもう一度確認して
ライバルと思われる物件を良く調べてみて
ライバルに勝てるような条件に変更する必要がある。
それと同時に
物件の問題点を客観的に観察してみる必要もある。
多くの人が見に来ても決まらないのだから
必ず決まらない原因があるのだ。
それは、部屋の外かもしれないし、中かもしれない。
あるいは、建物全体かもしれない・・・。
条件面では、ある程度ＯＫなのだから
簡単な掃除程度で済む事が多いと思うのだが
入居者に決めてもらうためには、必ずそれを改善すれば、空室はなくなると思って実行している。
これは、私の満室経営の秘訣です。
とりあえず、自主管理の2棟は満室になったので書いてしまいました（＾＾）
あと、3号の店舗が1つ空いていますが・・・（＾＾；
＜エアコン・ＴＶドアホン購入＞
今回契約になった2号の入居者プレゼントで
エアコンとＴＶドアホンを約束したのでネットで探して購入した。
パナソニックのエアコン
27,530円也
送料無料なので安いと思う。
配管は別に必要だが、エアコンはこの時期が安いのかもしれない。
アイホンのカラーＴＶドアホン
3台で28,000円也
1台9,333円くらいなので特別安い訳ではないが
1～2台は故障時の交換用に在庫があってもいいものなので同時に購入した。
明日、2号へ行って取付の予定である。
今日は、ランキング55位でした。
皆様どうもありがとうございます～！！
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ネットのアクセス数がたくさんあるということは、
その物件は、必要程度の条件を備えていると判断できる。
では、なぜ決まらないのだろう。
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だいたい、5人内見者を連れて行けば1人決まる確率らしい
確率は20％だ。
物件の良し悪しによってこの確率は変わるだろうが・・・
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内見者を増やす工夫をする。
以前にやった「ＱＯ作戦」はその一つだ。
アクセスが多くても内見に結びついていない訳だから
部屋を見に行ってもらえば、決まる可能性は高くなる。
内見者が5人以上いるのに決まらない場合は、
まず、周辺相場をもう一度確認して
ライバルと思われる物件を良く調べてみて
ライバルに勝てるような条件に変更する必要がある。
それと同時に
物件の問題点を客観的に観察してみる必要もある。
多くの人が見に来ても決まらないのだから
必ず決まらない原因があるのだ。
それは、部屋の外かもしれないし、中かもしれない。
あるいは、建物全体かもしれない・・・。
条件面では、ある程度ＯＫなのだから
簡単な掃除程度で済む事が多いと思うのだが
入居者に決めてもらうためには、必ずそれを改善すれば、空室はなくなると思って実行している。
これは、私の満室経営の秘訣です。
とりあえず、自主管理の2棟は満室になったので書いてしまいました（＾＾）
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今回契約になった2号の入居者プレゼントで
エアコンとＴＶドアホンを約束したのでネットで探して購入した。
パナソニックのエアコン
27,530円也
送料無料なので安いと思う。
配管は別に必要だが、エアコンはこの時期が安いのかもしれない。
アイホンのカラーＴＶドアホン
3台で28,000円也
1台9,333円くらいなので特別安い訳ではないが
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明日、2号へ行って取付の予定である。
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ネット広告のアクセス数
以前、ホームズなどの広告のインターネットアクセス数について書いたが、その続きを書きたいと思う。
インターネットのアクセス数を気にする理由は、
アクセス数の多い物件は「人気がある」ということだ。
逆に言えば、アクセス数の少ない物件は人気がないってことになる。
「当たり前だろう」って思うだろう。
そう、当たり前である（笑）
人気のある部屋は、早く入居が決まり。
人気の無い部屋は、いつまでたっても空室のままだ。
これも当たり前である。。
でも、それ以上考えてみてほしい。
どうして、アクセス数の多い部屋と少ない部屋ができるのかを・・・
ホームズなどでは、検索機能があって
物件を探している人は、自分の希望条件で絞り込んでお目当ての物件にたどり着くのだ。
アクセス数の多い物件は、多くの人が求める希望条件に合っていて、
アクセス数が少ない物件は、多くの人の希望する条件に合っていない部屋ってことになる。
ここまで分かれば話は簡単である。
自分の物件をネットの検索でヒットしやすい条件にするだけでアクセス数は増え、入居につながるだろう。
では、どんな条件にすれば検索でヒットにつながるのか
これも、簡単である。
「入居者が求めるベスト10ランキング」やホームズなどの検索欄を見てチェック項目を調べればいい。
物理的に変更不可能な条件はともかく
追い炊き・テレビドアホン・デジタルキー・シャワートイレ・・・等等
金がかかる物ばかりだ・・・（笑）
適度な投資でないと事業としては成り立たなくなってしまう（笑）
まぁ、手っ取り早いのは「家賃を下げる」って方法もある。
この不景気な時代なので家賃が安い部屋には必ず需要があるのだ。
でも、これもあまりに安くし過ぎると収支が合わなくなるので最終手段だとは思っている。
まぁ、いずれにしてもバランスが肝心だと思う。
最近ではインターネットで大半の人が部屋を探している時代なので
所有物件の人気度を理解することは必要なことだといつも思っている。
今日は、ランキング62位でした。
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インターネットのアクセス数を気にする理由は、
アクセス数の多い物件は「人気がある」ということだ。
逆に言えば、アクセス数の少ない物件は人気がないってことになる。
「当たり前だろう」って思うだろう。
そう、当たり前である（笑）
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人気の無い部屋は、いつまでたっても空室のままだ。
これも当たり前である。。
でも、それ以上考えてみてほしい。
どうして、アクセス数の多い部屋と少ない部屋ができるのかを・・・
ホームズなどでは、検索機能があって
物件を探している人は、自分の希望条件で絞り込んでお目当ての物件にたどり着くのだ。
アクセス数の多い物件は、多くの人が求める希望条件に合っていて、
アクセス数が少ない物件は、多くの人の希望する条件に合っていない部屋ってことになる。
ここまで分かれば話は簡単である。
自分の物件をネットの検索でヒットしやすい条件にするだけでアクセス数は増え、入居につながるだろう。
では、どんな条件にすれば検索でヒットにつながるのか
これも、簡単である。
「入居者が求めるベスト10ランキング」やホームズなどの検索欄を見てチェック項目を調べればいい。
物理的に変更不可能な条件はともかく
追い炊き・テレビドアホン・デジタルキー・シャワートイレ・・・等等
金がかかる物ばかりだ・・・（笑）
適度な投資でないと事業としては成り立たなくなってしまう（笑）
まぁ、手っ取り早いのは「家賃を下げる」って方法もある。
この不景気な時代なので家賃が安い部屋には必ず需要があるのだ。
でも、これもあまりに安くし過ぎると収支が合わなくなるので最終手段だとは思っている。
まぁ、いずれにしてもバランスが肝心だと思う。
最近ではインターネットで大半の人が部屋を探している時代なので
所有物件の人気度を理解することは必要なことだといつも思っている。
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賃貸借契約書作成
2号申込者の保証会社の審査結果の連絡が来た。
結果は、めでたくOKである！
それを、申込者に伝えて
契約書や請求明細書などの契約に必要な書類を作成した。
いつもは、仲介業者にやってもらっているので気楽なものなのだが
今回は、直接契約なので自分で作成するしかない。
一から作るので10時間くらいかかってしまった。
契約開始が2/1日からなので今月中に契約を終了させる必要があるので、どうしても今日中に契約書を発送したかったのだ。
いままで、業者さんに客付けから契約までやってもらっていたが、その有り難さがよ～くわかった。
業者さんに広告料を払う価値のある仕事だと思った。
まだ、契約完了まで気は抜けないのだが
順調に進んでほしいと祈る！
今日は、ランキング75位でした。
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いつもは、仲介業者にやってもらっているので気楽なものなのだが
今回は、直接契約なので自分で作成するしかない。
一から作るので10時間くらいかかってしまった。
契約開始が2/1日からなので今月中に契約を終了させる必要があるので、どうしても今日中に契約書を発送したかったのだ。
いままで、業者さんに客付けから契約までやってもらっていたが、その有り難さがよ～くわかった。
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2号申し込みあり！
＜物件前の広告の工夫＞
①現在入居中の部屋の最高家賃を物件前広告に表示している。
特に2号は家賃がバラバラで較差が2割くらいあるのだ。
安い家賃を表示してしまうと高い家賃の人からクレームがくるだろう。
最高額の高い家賃を表示することによって安い家賃の人には「お得感」をもってもらえる。
うまくいけば、更新時に格安家賃の部屋は家賃アップも可能と考えている。
でも、実際に募集している家賃は5000円安なので
応募があったらその範囲内で値引しようと考えている。
②紹介者に家賃の50％のプレゼント
物件前の広告に記載しているのだが
紹介してもらって成約になった場合は、紹介者に家賃の50％をプレゼントするのだ。
仲介者が入らない直接募集なので広告料より安い経費になる。
紹介者も「おこずかい」をもらえるのでがんばってくれるだろう。
てな工夫をしているわけだが、
今朝、携帯電話に知らない番号から着信があり
物件前広告を見た人からだった。
娘夫婦が引っ越し先を探しているらしい。
で、直接募集なので物件で待ち合わせて案内をした。
結果は、
「入居申し込み」が入ったぁ～！！
いろいろサービスをつけたが自分で結果が出せてとてもうれしい！
あとは明日の保証会社の審査結果を待つだけだ。
はじめての直接契約になるが、
良い結果を期待したい！
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1号に3回行く
本日（すでに昨日だが）は、大変な一日だった。
1号の入居者さんからTVドアホンの調子が悪いとの連絡が入ったので訪問して交換したのだが
その時、通路照明のタイマーを点滅スイッチに交換したくて
配電盤のカバーをはずしてタイマーの型番を確認して帰ったのだ。
すると、しばらくして客付け業者から着信、
テレビが映らないとの入居者からの連絡が二部屋から入っているとの事。
昼くらいからテレビが映らないらしい。
もしかしたら配電盤を見た時にブレーカーを落としてしまったのかも・・・と思って再び1号へ駆けつけた。
1号はケーブルTVなので電気が止まるとテレビが見れなくなるのだ。
1号に到着したのが16時くらいだった。
配電盤を見てみるとやはり2つブレーカーがOFFになっていた。
配電盤のカバーを取り外してつける時にブレーカーを切ってしまったようだ。
すぐにONにして連絡が入っていた部屋の入居者に確認するとTVは見れるようになっていた。
4時間くらいブレーカーが切れていたことになる。
「良かった。」と思って帰ったのだが・・・。
19時頃、またもや客付け業者より着信。。。
今度は、通路の照明が全部消えているそうだ・・・。
「そりゃ大変だぁ～！」と3度目の急行
やっぱり配電盤が怪しいのでのぞいてみると
通路証明用のタイマーの時間が遅れている。
タイマーは動いているので
「どうして・・・？？」と思いながら時間を合わせたら通路の照明はスイッチが入って点灯した。
よく考えてみたら、4時間共用部の電源が停まっていたのでタイマーもその間止まっていて時計が遅れていたから暗くなっても照明がつかなかったのだ。
私の大失敗でトホホな一日でした（＾＾;;;
明日は、「物件前広告」について書きます。
今日は、ランキング72位でした。
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