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「あんまり儲からないよ」の詳細記事: @ラッキーズ <幸運堂本舗>

@ラッキーズ <幸運堂本舗>

ラッキーズ総裁 ポセの賃貸経営日記 現在1棟16戸所有中! 

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あんまり儲からないよ


ラッキ~♪




三連休をいかがお過ごしのことでしょうか(^^)







いきなりですが


「不動産投資」とか「投資家」という言葉は嫌いである(^^)





理由は、

いかにも「儲かりそう」&「ちょっと上のステージ感」ってのが勘違いしやすいからだ。




そもそも、どんなに良い収益物件を買っても簡単には儲からない。






例えば、

10,000万円の収益物件を買って

年間1,000万円の家賃収入(表面利回り10%)

フルローンで10,000万円借りて

年間の返済が550万円として

返済内訳が元金400万円・利息150万円

年間経費100万円(維持管理等)

だったとする。
(単純計算のために諸費用等は入れてません)




この場合、

税金面での計算は、

年収1,000万円

税引前所得750万円になるかと思う。




確定申告して所得の中から税金を払い

正式な申告書も手元に来るので

儲かった!

っと、

勘違いしやすい点ですがそんなにあまいものではない。






キャッシュフロー面で考えると

1,000万円-550万円-100万円=350万円の儲け!



儲かった!

っと、

勘違いしやすいのだが

そんなにあまいものではない。





現実的に考えると

手元に残ったのは、350万円なのだが

10,000万円借りて

400万円返したのだから

残りの借金は9,600万円あり

手残り350万円を引いても9,250万円の負債があることになる。

この地点で、この不動産が9,250万円以上(諸費用入れると行って来いでそれ以上)で

売れれば利益がでるであろうが世の中そんなにあまくない。




フルローンで借りたから儲からなかったと思うかもしれないが

全額現金で購入していたとしても

年間手残りは、900万円で

未回収分は、9,100万円になり

9,100万円以上で売って利益が出ることになる。
(諸費用分別)




実際には、買う時も売る時も費用がかかるので

買った価格以上で売らないと利益などでない。





では、

2年目以降は、どうなるかっていうと

フルローンで年間750万円

現金購入で年間900万円

づつを引いていけば計算できるだろうが

その他もろもろが絡んでくるので

所有期間が短いとなかなか利益を出すのは難しい。




では、所有期間が永ければ儲かるのかっていうと

永ければ永い分だけ大規模修繕なんてことになるので

これまた、あんまり儲からない(^^)





結論として

高額の不動産を購入して

ちょっとづつの家賃収入を期待しても

そんなにおいしい事にはならないものである。

うまくやればなんとかなるかもしれないけれど

なんとか程度にしかならない(^^)





「不動産投資」ってうまい言葉だと思う。

でも、好きにはなれない。



そんでも不動産は好きみたいである(^^)




ラッキ~♪






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「あんまり儲からないよ」へのコメント

1.
  • yuki@ラッキーズ♪:
  • 2013/09/19
  • 10:37:32
  • 編集
儲かる。儲からない。
ってその人の価値観とか、人生観が
でちゃうものですよね。

ポセさんは普段動かしているお金がでっかいし、いままでの商売の経験から(金持ちだし♪)
【儲からない】
になるけど、
年収500万のサラリーマンにとっては
350万って
【すっごく儲かる!】
に早変わりかと思われます。(笑

キャッシュだと税金に持って行かれ、
フルローンだと銀行に持って行かれる。

ああ、恐ろしい!(笑

2.
  • ポセ@ラッキーズ:
  • 2013/09/19
  • 17:18:02
  • 編集
yuki@ラッキーズ♪さん
あのぅ・・・
かなりの誤解があるようですが・・・
貧乏からは脱出しましたが
そんなに金持ちでもないし
超零細なんですよ~(^^)

人それぞれの環境の違いがあるでしょうから
受け止め方もそれぞれでしょうが
いずれにしても大儲けはできないとは思います(^^)



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