＠ラッキーズ　＜幸運堂本舗＞ ログ

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0号リフォームに向けて

リフォーム道具を購入した。



レーザー距離計＠7,980円


瞬時に長さを計ってくれる優れものだ。
面積計算などもできるので退去立会いでも使えそうである。




レーザー水平器＠4,980円


水平＆垂直の墨出しができる機械
安物なので、どの程度使えるかは使ってみないとわからない（＾＾）




今回のリフォームは、何もないところにすべての内装造作をするので

必要かなと思って購入した。



壁を新規で造ることなどに役立ちそうである。




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昨日は、かくさんと一緒に

リフォーム中のむらさんの物件を見学に行った。



築古の戸建てをリフォームして賃貸する手法なのだが

10号棟と11号棟を見学させていただいた。

がんばっている人を見ると良い刺激になる。

しっかし、むらさんは11棟目の戸建てらしいが

どんだけコレクションするつもりなのだろうか？（＾＾）





さて、

私の所有物件は、2号を手始めに

4・5号を売却し

3号も売れそうな気配ので

残の収益物件は、1号だけになってしまいそうである（＾＾）



私の場合は、積極的に物件を増やそうと思っていないので・・・

（しっかし、良い物件があれば購入するけどね＾＾）

現状では、1棟16室の大家さんになりさがりそうだ。



そこで、

今となっては、ぜんぜん生産性の無い0号の空室を

リフォームして賃貸にすることにした。




といってもとりあえす1室のみである（＾＾）




0号は、1～2階を法人事務所として使っていて

3～4階は、倉庫なのだがまったく使っていないので

そこをリフォームして貸し出す計画なのだ。





とりあえす、

水周りの設備をネットで購入した。




・リクシル1616ユニットバス（浴室乾燥機付）＠339,600円

・TOTOシステムキッチン（1950サイズ）＠144,400円

・洗面台ノーリツ（750サイズ）＠27,800円

・便器TOTO（タンクセット）＠19,500円

・洗濯パン（排水トラップ付・送料込）＠4,800円


（合計）536,100円




水周りの設備はこんなところなので

リフォーム予算は100万円以内で納まると思う。




今回は全部新規で設置するので

設備屋さん・ガス屋さん・電気屋さん等の業者さんのお世話になりそうだ。




ぼちぼちのんびりとリフォームする予定なり（＾＾）ｖ





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本日は、先週コーキング補修した階段の封鎖を解除しようと思って1号へ行ったのだが

コーキング剤は、まだ完全には固まっていなかった。。。

変成シリコンは、この時期でも中5日では無理のようである。

木曜日に再訪する予定なり。



1号に行ったついでにB1入居者から要望があった

入口ドア調整・トイレ天井張替え・便座入替・照明クリーニングなどの作業をやってきた。

作業中、土砂降りの大雨になったりしたが

ほぼ終了できた。

あとは、ちょっとした補修とコーキングとラック組み立てくらいである。

それも木曜日に終わらせる予定なり。






美川さんのTVCMでお馴染みの555万円の家に気がついてしまった（＾＾）

とりあえず、問い合わせしてみたのだが

どんなものなのか楽しみである。




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実家は、築50年近いボロ家なのだが

それを建替えて新築することになりそうだ。


施主は、なぜか私のようである（＾＾;;;


実現すれば3棟目の新築となる。




1棟目は、0号の法人事務所

2棟目は、7年前に新築した3号である。





今回は、地元の工務店に依頼する事になりそうである。

ガス屋さんは、付き合いのある業者さんの紹介ですでに決まっていたりする（＾＾）





20坪くらいの小さな家なのだが

乗りかかってしまった船なので

うまく建築できることを祈っている。






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敷金返還請求されてしまった大家です（＾＾）



さて、内容証明なんてのは、滞納者などにたまに出す事はあっても

もらったのは初めてである。





その内容は、前回の配達証明とほぼ同じで要約すると


①敷金と支払った分全額を返せ

②1週間以内に振り込め

③入金が無かったら法的手続きをする

④遅れた場合は年5分の利息を請求する（これは前回はなかったが）



だった、

かなり失礼な内容である。


①と③は、ともかく

滞納家賃とは違って、こちらが納得していないのだから

②の期日や④の利息なんてのは、ものを知らないのもほどがあるってものである。





しかし、ここで怒ってはいけないので返事の手紙を書いた。




内容は、

①今回のリフォーム費用は150万円くらいかかったので入居者負担無しでは納得できない。

②裁判上等！法廷の場で客観的な決着をつけてもらうのがお互いに納得できて良いでしょうね。

③でも、永年住んで頂いた入居者さんなので謝礼金として1ヶ月分の家賃を返金するってことで手打ちにしませんか？




である。



裁判になったら大家側の分が悪いのはわかってはいるが

原状回復費用100：0で負けることは無いと思うし

100％負けたとしても相手側が請求しているのは20万ちょっとなので判決が出れば払っても良いと思った。



しかし、めんどくさいので相手側が家賃1ヶ月分で納得するのであればそれで手打ちにしましょうか

ってな内容である。






で、しばらくしたら相手から返事の手紙が来て

①裁判の準備をしていたが、体調不良になったのでこちらの提案を受け入れる。

②〇月〇日までに入金しろ


だとさ・・




いつまでも失礼なヤツである。



期限などは無視して、修正した退去清算書を送り

署名捺印してもらって返信がこちらに届き次第入金した。





＜今回の反省＞

原状回復費用が高額になるのが予めわかっていたので

退去立会いで預かり敷金以上のちょっと高めの球を投げたのだが

その場では、そのまま通ってしまって不足分を即金でもらってしまった事。


8年間住んでくれた優良入居者だったので部屋が荒れていたとしても（荒れ具合にもよるが）

敷金以上もらうべきではなく即金でもらった分は返金すべきだったと思う。






まぁ、なんとか丸く収まったのでよしとしよう（＾＾）ｖ






「紙切れ1枚」の話が実現化しそうな感じになってきた。

楽しみである（＾＾）






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