新築案件の記事一覧： ＠ラッキーズ　＜幸運堂本舗＞

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ラッキーズ総裁　ポセの賃貸経営日記　現在1棟16戸所有中！　

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• 2024/05/06 (Mon)
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買っちゃった♪

ラッキ～♪




以前から話があったT市の物件。

買ってしまった～♪

安かったので現金決済。




＜物件概要＞

土地：1000坪

建物：RC4階建（4DKｘ24戸）全空

価格：1000万円



なんと土地値計算で1万円／坪なり





妄想入ってると思うだろうけど・・






エイプリルフールなので許してね（＾＾）




ラッキ～♪




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あなたも私もラッキ～です！（＾＾）v


ウソのようなホントの話！？
ホントのようなウソの話？？

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• 2013/04/01 (Mon)
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借地権－2

2号にまた空室の予感


悲しいかも・・・。





前回のつづきで借地権について



借地権には、旧法の借地権と新法の借地権がある。



旧法の借地権は、平成４年に改正された借地借家法以前に設定された借地権で

「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合その他の正当な事由」 がなければならず


借地権者にとっては（建物さえ消滅しなければ）継続更新し

未来永劫的に続けられる安定的な取り決めなので、

借地権者有利な権利である。




新法の借地権には、定期借地権と普通借地権とがあり


定期借地権には、一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用借地権があるが


定期借地権は、更新が出来ないので

契約期間が終了すると終わってしまう借地権


定期借地権の土地はアパート用地としては買うべきでないと私は考えている。




新法の普通借地権の場合は、契約を更新できるが

地主が更新を拒絶した場合に

裁判所で更新拒絶の正当事由があるこを判断することになる。

また、更新後の契約期間は最初の更新で20年

それ以降は、10年でそれより長い期間での契約もできるようだ。

これは、建物を地主に買い取ってもらう権利あるが

旧法に比べるとけっこうめんどくさいところも多いと思う。




今回の案件の場合は、

売主は、「旧法」と言っているのだが


土地の賃貸借契約書を見ただけでは、わからないことも多いので

直接、地主に確認する必要があると思っている。


あと、役所へ行って

事業計画の有無も確認しなけらばいけない。


12月は、いろいろあって忙しいくなるかも・・・。


今日は、ランキング43位でした。
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• 2010/11/27 (Sat)
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借地権-1

今回の新築案件は、

借地権の土地を購入して

その上に新築アパートを建築するプランなので

借地権について

それなりに勉強した。


借地権には

旧法の借地権・定期借地権・新法の普通借地権といろいろあって


買ってはいけない借地権があるようだ。


もともと借地権の物件は、

金融機関の融資で難しいことが多い

それは、担保としての価値の部分や

権利関係が難しいからだと思う。


簡単に言うと

売りにくい物件といくことだ。

だから金融機関も担保価値の見方が厳しくなり

当然、融資も難しくなる。


資産価値を考えれば、借地権の物件より

所有権の物件だろう。



しかし、賃貸経営を考えると

借地権の土地は、安く買えるので

新築でも利回りが良くなり

経営的に安定する。


今回の案件は、新築で借地権土地・経費全部あわせて

ざっくり利回り15％を目標としているのだが

どうなるだろう・・・楽しみである。




次回は、借地権の種類について書く予定だ。







今日は、ランキング49位でした。
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• 2010/11/23 (Tue)
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融資結果

2号のリフォームは終了しているので

リフォーム内容について書こうと思ったが



その前に、

やっと融資結果の連絡があったので

それについて




この話、

最初、8月くらいにＪＳＫに持ち込んだ

なんと3ヶ月かかって

やっと、

やっと、




「内定が出た！」




ながぁ～い3ヶ月だった。


普通に市場に出ている物件だったら


とっくの昔になくなっていただろう・・・。




今回の物件は、市場に出ているものではなかったので

ラッキーだったと思う。



また、私の場合は、債務超過だと思っていたので

貸してもらえないかも・・・

とも思っていたのだが、


今回は、フルローンでの融資となりそうだ。


対象物件が、借地権なので確認事項がいくつかあるが

それはすでに手配済みである。


問題なければ、次のステップに進めると思う。



設計の方は、すでにいくつかのプランが出来ていて

こちらも楽しみである。







今日は、ランキング48位でした。
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• 2010/11/22 (Mon)
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新築設計プラン

ユンソナからお断りを受けたばかりだが、



新築の設計プランを考えている。

この案件は必ず実現したい（＾＾）

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最初は、木造二階建で1ＬＤＫ・10戸を考えていたのだが


それが


1ＬＤＫ（メゾネット・駐車場付）・8戸

↓

2ＬＤ（メゾネット）・8戸


となった。。。



ワンルームや1Ｋの単身者向きより

1ＬＤＫのカップル＆新婚向きの方が需要が多いかな。。と思い。


また、差別化を図って駐車場付メゾネットを考えたのだが・・・





最近の新築は、1ＬＤＫが多いらしくて


近い将来1ＬＤＫは、飽和状態になりそうだ。



そこで、

競争の少ない2ＬＤＫのメゾネットタイプを考えた。



投資効率からすれば。単身向きのワンルームタイプの方が利回りは当然良くなるが


駅から徒歩15分とあまり立地が良くないので


将来、生き残っていくためには差別化できて

競争の少ない2ＬＤＫメゾネットと考えたのだ。



木造2階建でやればそんなに予算も変らないし

利回りも表面で15％くらいでは回りそうだ。



しかし、メゾネットで8戸だと

土地の関係で1戸当たりの間口が3.6ｍくらいしかとれない・・・

これだと2ＤＬＫではなくて大型リビングの1ＬＤＫになってしまう・・・。



そこで、

木造3階建や

鉄骨3階建の案もでてくる。。。


建築を考えている土地は、

街道沿いなので容積率は300％あり

上への容積率は、まだ余っているのだ。


鉄骨だったらＲＣの方がいいような気もするし、

4階建だと駐車場も何台か取れる。





う～ん・・・




悩む～なやむ・・・。







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• 2010/09/28 (Tue)
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