＠ラッキーズ　＜幸運堂本舗＞ ログ

ラッキ～♪




三連休をいかがお過ごしのことでしょうか（＾＾）







いきなりですが


「不動産投資」とか「投資家」という言葉は嫌いである（＾＾）





理由は、

いかにも「儲かりそう」＆「ちょっと上のステージ感」ってのが勘違いしやすいからだ。




そもそも、どんなに良い収益物件を買っても簡単には儲からない。






例えば、

10,000万円の収益物件を買って

年間1,000万円の家賃収入（表面利回り10％）

フルローンで10,000万円借りて

年間の返済が550万円として

返済内訳が元金400万円・利息150万円

年間経費100万円（維持管理等）

だったとする。
（単純計算のために諸費用等は入れてません）




この場合、

税金面での計算は、

年収1,000万円

税引前所得750万円になるかと思う。




確定申告して所得の中から税金を払い

正式な申告書も手元に来るので

儲かった！

っと、

勘違いしやすい点ですがそんなにあまいものではない。






キャッシュフロー面で考えると

1,000万円－550万円－100万円＝350万円の儲け！



儲かった！

っと、

勘違いしやすいのだが

そんなにあまいものではない。





現実的に考えると

手元に残ったのは、350万円なのだが

10,000万円借りて

400万円返したのだから

残りの借金は9,600万円あり

手残り350万円を引いても9,250万円の負債があることになる。

この地点で、この不動産が9,250万円以上（諸費用入れると行って来いでそれ以上）で

売れれば利益がでるであろうが世の中そんなにあまくない。




フルローンで借りたから儲からなかったと思うかもしれないが

全額現金で購入していたとしても

年間手残りは、900万円で

未回収分は、9,100万円になり

9,100万円以上で売って利益が出ることになる。
（諸費用分別）




実際には、買う時も売る時も費用がかかるので

買った価格以上で売らないと利益などでない。





では、

2年目以降は、どうなるかっていうと

フルローンで年間750万円

現金購入で年間900万円

づつを引いていけば計算できるだろうが

その他もろもろが絡んでくるので

所有期間が短いとなかなか利益を出すのは難しい。




では、所有期間が永ければ儲かるのかっていうと

永ければ永い分だけ大規模修繕なんてことになるので

これまた、あんまり儲からない（＾＾）





結論として

高額の不動産を購入して

ちょっとづつの家賃収入を期待しても

そんなにおいしい事にはならないものである。

うまくやればなんとかなるかもしれないけれど

なんとか程度にしかならない（＾＾）





「不動産投資」ってうまい言葉だと思う。

でも、好きにはなれない。



そんでも不動産は好きみたいである（＾＾）




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本日、リフォーム中にヘマやって手を負傷してしまい

病院で5針縫ってもらった（＾＾；

それでもちょっとづつ作業はやっているけれど（＾＾）






さて、

1号を除くすべての物件を売却してしまったわけだが・・・


といっても



合計で4棟売っただけだけれど・・




なぜ売ってしまったのかを書いておこうと思う。






けっこうシンプルな理由なのだが



＜物件の売却理由＞

①その時々で最高の高値と思われる値段で決まったから

②労働効率の問題

③物件の将来性の問題

④勘




くらいであろうか・・・



①は、どうせいつかは売るのだから高いのに越したことは無く

安いんだったら売る必要は無いと思っているからだ。



②は、どの物件も収益性は良いものばかりで不満はなかったのだが

自主管理をしているとその労働効率を考えてしまう。

いまも所有している1号を含めて収益性は同じ水準まで持っていけるのだが

労働や苦労は何倍もかかる物件もあった。




③は、物件と付き合っているとその将来性も見えてくる。

5年後、10年後、その先・・・

それぞれの物件がどうなっているのかが見えると

売りたくなったりする。



④は、単なる「勘」で

なんとなく売るべきだよなぁ～と思えてくるのだ（＾＾）






売却した物件は、それぞれにそんなに悪い物件ではなかったと思う。


むしろ良い物件だと思っている。


物件を良くするのも悪くしてしまうのも所有者の経営手腕にかかっているのだから・・・




物件を「嫁」に出した立場としては

今後もより一層、良い物件であり続けてほしいものである。





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0号のリフォームは、あまり捗っていない・・・（＾＾；



いま流行のお掃除ロボット

「ココロボ」をネットで買ってみた。






価格コムで調べて55,500円くらいである。



さっそく使ってみたのだが

予想通りで、普通の掃除機使ったほうがきれいになるのだが


「おはよう」とか「いってらっしゃい」とかしゃべるのがかわいい（＾＾）

障害物に当たると「イテッ」などと言っている。



まぁ、ちょっと埃が減ったような気もするので良しとしよう。





そういえば、昨日

1号の退去連絡があったようだ


101がやっと決まりそうと安心していたら

また、退去である。。。



今回は、1年での退去のようで短期の退去が続いている。



家賃の高値設定は、短期退去につながるものなのかもしれない。



浮かれてばかりはいられない。





それでも、



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今日は相当ラッキ～かもしれない（＾＾）ｖ



まず、

先月に空室になった1号の部屋に申し込みが入った！

仲介さんの話を聞くと確実そうな人である。

保証会社の審査結果を楽しみに待つことにしよう♪



今回は、家賃高目設定のままで募集期間2週間程度での申し込みである。

良い結果を期待したい。




もう一つ、

ラッキーかもしれないのは、



1年越しの「大團旗」物件に問い合わせたら

なんか良い感触である。





もしかしたら

買ってしまうかもしれない（＾＾）




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かも（＾＾）ｖ







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今週は、0号の配線関係をいじっている。

セルフでできる範囲は限界があるので

以下の工事は電気工事業者に任せる予定である。


＜電気関係残工事＞
・配電盤設置
・単独電気メーター設置
・共用部別配線工事
・エアコン＆ＨＩヒーター＆浴室乾燥機配線（単独ブレーカー）
・照明独立配線工事




このところ0号のリフォームをやっているので

とてもヒマつぶしになっている（＾＾）





さて、

最近は良い物件があれば買ってみようかなどと思ったりしている（＾＾）



しっかし、なかなか良い物件は現れない。。。


昨今のアベノミクスの影響で

良い物件はほんとに無いような気がする（＾＾）



では、どんな物件が良いのかっていうと



「買った翌日に売っても利益が出るような物件」である（＾＾）




そんな物件ないだろうって思うだろうが・・




ほんとにない（笑）




しかし、

不動産なんてものは、

買ってみなければ良し悪しがわからないものなので

良さそうなものがあったら

とりあえず買ってみて

良かったら所有し続ければいいし

ダメだったら売却するべきだと思う。



ただし、その場合に

赤字になってしまったのでは意味がないので

最低限度、経費を含めて損にならない程度で売却できなければ買う価値が無いと思う。




で、

やっぱり良い物件はないよなぁ～

なんて思っていたら・・・





以前の「大団旗物件」がまだ売れていないとの情報が入った。

どうなることかはわからないが

とりあえず「チャレンジ」してみることにしよう（＾＾）ｖ





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