＠ラッキーズ　＜幸運堂本舗＞ ログ

ラッキ～♪



今日の記事は、あまり「ラッキ～！」ではない（笑）



それでも、ラッキ～（＾＾）ｖ




昨日、1号の退去連絡があった。


今月末で退去するらしい。。






1号の退去は、今年に入って2件目だ。

昨年の退去が1件だったことを考えると


4倍の退去率になる（＾＾；



現在、3号と4号に空室があるので


今月中に4号を埋めないと



各物件仲良く1戸づつの空室持ちになってしまう（＾＾；



3号は、サブリースなのでまったく気にならないが・・（＾＾）




3戸空室は、久しぶりなので 気合を入れていくことにする！





まだまだ、試練を乗り越える必要があるようだ。







ラッキ～♪






↓「ラッキ～！」と叫んで押してください！
あなたも私もラッキ～です！（＾＾）v

ラッキ～♪




ちょっと近くまで行ったついでに

昨年売却した2号の前を通ってみた。




外からでもわかるくらいの荒れ様だ（＾＾；


有り得ない所にゴミが置いてあるし・・・



そんで、たまたま入居者さんにも会ってしまった。

「今の管理会社は何もやってくれないのでまた戻ってほしい！」

と言われた。



とってもうれしかったが

もう、買い戻す事は無いと思った。






ラッキ～♪







↓「ラッキ～！」と叫んで押してください！
あなたも私もラッキ～です！（＾＾）v

ラッキ～♪




1号の共用通路照明用のタイマーが壊れて

点灯時間が大幅に遅れるようになってしまったので

タイマーを交換した。




迷わず選んだのは

↑の写真のソーラータイマーだ。

（今日は写真のアップだうまくいかず、上の位置しか載せられなかった・・（＾＾；




これは、一年間の日の出＆日の入時刻がセットされていて

いままでのタイマーのように季節によって点灯＆消灯時間を設定し直す必要が無い優れものである。




以前、2号でもパナソニックのソーラータイマーを取り付けたことがあるのだが

今回は、三菱製で12000円くらいだった。



タイマーとしては高額のようだが、

一度取り付けるとメンテナンスフリーなので超便利だ。



取付け時間も10分くらいで
感電する事を恐れなければ誰にでも出来るかもしれない（＾＾）」







ラッキ～♪






↓「ラッキ～！」と叫んで押してください！
あなたも私もラッキ～です！（＾＾）v

ラッキ～♪


先日、リフォーム業者と話をする機会があったのだが

その時に、最近の賃貸物件のリフォーム事情を聞いた。



それによるとリフォーム業者の倒産・廃業が多いらしい。



理由は、都条例の影響で入居者から原状回復費用が十分に取れず

家主負担分が増えているので、財務的に余裕の無い家主はリフォーム費用を安く押さえるために

ショボイリフォームにする傾向があるらしい。





最近の家賃下落の影響もあるのだろうが

ショボリフォしていたのでは、ますます空室は増えてしまうだろう。





物件によっては、ショボリフォでOKな部屋もあるとは思うが

基本的には、完璧にリフォームして入居者を迎えたいものである。






では、ショボリフォ部屋にするか、

完璧リフォーム部屋にするのかの基準はなんなのか・・・




ってことになるのだが・・・



それは、 「戦略」によるのだ。




どんな入居者をターゲットにして

そのターゲットが望んでいる部屋はどんなののだろうかとイメージするところから始まる。




見込み入居者の望む部屋と出来上がった部屋がマッチすれば決まる可能性は高くなるのは当然のことで


ギャップが多ければ多いほど入居の確率は低くなる。





さて、部屋のイメージが決まったら家賃の設定である。


家賃設定においても「戦略」は必要だ。


家賃の相場は、常に動いているものなので 空室部屋の家賃を決めるたびに把握している必要がある。



どうやって調べるかって・・・


ここでは詳しくは書かないがネットで調べれば簡単にわかるものだ。



家賃相場が把握できたら 自分の空室の家賃を決める。




相場の家賃に合わせるのも良し

相場より安くするのもまた良し

相場より高くするのもまたまた良し




家賃設定は、大家が自由に決められる。



ただ、自分で家賃を決めないで業者さんに任せたりすると

いつまでたっても入居者が現れないか、すんごく安い家賃で貸すことになったりする。



まぁ、それも一つの方法なのだが・・・。







私の場合は、イメージする「戦略」によって家賃を決めている。



ショボイ部屋を作った場合は、

そのショボイ部屋に住む人をイメージして

その人が望むものはなんだろうかと考えて家賃＆条件を考えて決める。






まあまあの部屋を作った場合は、

そのまあまあの部屋に住む人をイメージして

その人が望むものはなんだろうかと考えて決めているのだ。






最高の完璧なリフォームをして作った部屋の場合は、・・・



残念ながらそんな物件は持っていないので まだ、経験が無い（＾＾；







いずれにしても 家賃相場は、参考程度に考えて

自分のイメージと戦略で家賃は決めている。




最近の家賃下落の状況の中で

その相場に気を使いすぎると危険な感じがしている。





市場に影響されない商品（部屋）を消費者（入居者）に提供していくことが

私（生産者？）の使命と考えて賃貸経営を行うのがポセ流だ。








ラッキ～♪






↓「ラッキ～！」と叫んで押してください！
あなたも私もラッキ～です！（＾＾）v

ラッキ～♪




前回に続いて

家賃について考えてみたいと思う。



今回は、昨年購入した4号についてだ。




購入時に7戸全空、築30年だったので

最初の4戸くらいまでは簡易ルフォーム、D・Eランク、地域最安家賃で募集をかけた。


それでも最初の3ヶ月くらいは、なかなか入居者が現れず


申込みが入っても何回もキャンセルになったりしていた。



これが全空物件の怖さである。




購入3ヶ月過ぎた頃から少しづつ入居者が現れて


3戸入居となったが


そこで、一時入居が止まった。




理由は、なぜだか分からないのだが

まったく申込みが入らない時期があった。



そこで、私がやった作戦は、






家賃を上げることである。




普通に考えると

家賃を下げて入居者を見つける大家さんが多いと思うのだが



私の物件の場合は、

これ以上、家賃を下げても結果はそれほど変らないと感じていた。



かといって、同じ方法で募集しても同じ結果しか得られないだろうから



5000ラッキー程度家賃を上げてみたのだ。






そしたら、

効果が出て


しばらくして満室となった。




よく、「空室が埋まらない」と言っている人がいるのだが

そんな人には、


「家賃を上げてみたら？」と言うのだが

どうも冗談だと思われているようだ（＾＾；


オイラは、本気で言っているんだけどね（＾＾）





4号は、2棟あり


A棟とB棟に分かれている。



A棟とB棟の平均家賃を比べると

7000ラッキー近くB棟の方が高い。



これは、設備による違いもあるが

同じ立地＆間取りでも募集方法さえ間違えなければ

高家賃で入居付けできるということである。


全空の場合は、最初から高家賃を望むのは極めて難しいと思うが

半分以上の入居になれば、少しづつ家賃を上げることは可能だと思う。



入居者が、なにを求めているのかを常に考えていれば

家賃のUPは実現する。







ラッキ～♪






↓「ラッキ～！」と叫んで押してください！
あなたも私もラッキ～です！（＾＾）v