＠ラッキーズ　＜幸運堂本舗＞ ログ

ラッキ～♪




0号引越しは、カメのように少しづつ確実に進んでいる（＾＾）




2階





1階




1階がちょっとそれらしくなってきた（＾＾）






今日は、セルフでリフォームをやるようになったきっかけの話




オイラは、元々不器用でリフォームなどまったくできなかった。



当然、所有物件で退去がありリフォームが必要になると業者に任せていた。



当時は、本業が忙しくてそれなりに利益も出ていたのでそれで良かったのである。


そんでも、

今思うと、法外なリフォーム費用を払っていたようだ（＾＾;



儲かっていた本業の商売もだんだんよろしくなくなってきて

収支のバランスが悪化して

貧乏になってきたころに


リフォーム業者の社長と原状回復のリフォーム工事費用の交渉をしていたときのこと



あまりに高い工事見積だったので

安くならないかと交渉したのだが

なかなか安くならない・・・



こちらは予算がない・・・・





そんで、

「自分でリフォームやろうかな？」と社長に言ってみた。


その社長が言った言葉が


「素人がやってもなんとか出来上がるんだよね」


である。




オイラは、なにもできない素人だったが

「なんとか出来上がるのだったらやってみよう！」

と思ったのだった。



そんでやってみたら




なんとかぐらいしか出来なかった（＾＾）



それでも

当時は、地域最安値の家賃で良いと考えていたので

「やれば出来るじゃん」

とも思った（＾＾）



それで

益々本業が下火になって

時間が余ってきたので

本格的にセルフリフォームを始めたのだった。



「人間やれば、出来るものである」





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今日は一日雨で寒い一日だった。


そんな雨の中

事務所の引越しである。



今日は助っ人に手伝ってもらって

一人では運べないキャビネットやテーブル・机などを

2階から1階へ下ろした。



外階段を使って荷物を下ろすので

冷たい雨に濡れてとっても寒い・・・（＾＾;



助っ人のおかげで大物はほとんど下ろしたので

あとは一人でもなんとかなりそうだ。



それでも、引越しが終わるのはあと1週間くらいかかるかもしれない。。。




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今日は朝から船橋まで行って

リフォーム中のアパートに

エアコンを取り付けたいという人の物件を見てきた。



築古の物件だが手を入れれば良い物件になりそうである。

今後に期待したい。





さて、

オイラの所有物件は常に高めの家賃を目指している。


ある意味ではオイラの趣味でやっていることではある（＾＾）




だが、それだけではない



賃貸経営は、酪農のようなものだと思っている。

愛情を持って家畜を育て

牛乳を搾って出荷し利益を出して

最後は肉として出荷する。

牧場経営である。


愛情を持って家畜を育てても

けっしてペットだと思って接してはいけない。

あくまで酪農はビジネスなのである。




アパート経営も同じことで

愛情を持って物件や入居者に対応して育てる。

しかし、いつかは売却する日が来るのだ。



「そんなことはない！」

「一生所有し続けるのだ！」


と思っている人もいるかもしれないが


それでも、

良かれ悪かれ、遅かれ早かれ

いつかは売る日が来るものである。




そんで、

売却する場合は、

当然に利回り計算が重要になってくる。



1000円の家賃の違いは、

利回り10％だと物件価格で12万円の違いになってしまう。



物件をいつ売却することになるのかはわからないものだが

そのチャンスをつかむためには

いつ売ってもいいように

常にベストの状態で仕上げておく必要が有り

家賃もできるだけ高くしておくことが重要なのである。




いくら物件を愛していてもペットだと思ってはいけない。

それでは趣味の世界になってしまう。

あくまで物件はとっても愛おしい家畜なのである。




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今日も0号の引越し準備をやっていたのだが

なかなか進まない・・・


焦ることではないので

のんびりやることにする（＾＾）





さて、

昨日は、1号のことを書いたが



別のアパートのことも書きたいと思う。



一般的には初期費用と家賃は反比例するものである。


家賃が高ければ初期費用は安いし

初期費用が高ければ家賃は安めである。


両方とも高いのが理想ではあるが・・・



既に売却してしまった4号は、

M地区にある築30年オーバーの2棟7戸のメゾネットタイプのアパートだった。



築30年以上の木造アパートは、

敷礼ゼロゼロでも客付に苦戦した。


それで思いついたのが

初期費用ゼロプランなのだが

これは、敷礼・不動産会社の仲介手数料ゼロのトリプルゼロプランで

入居者は、保証会社の費用と保険料だけで入居できる。


ただし、家賃は5000円ほどアップするというものだ。


それまでは不人気だったアパートだが

このプランは大好評で退去日に次の申し込みが入ったほどだった。


ただし、一般的な広告料と仲介手数料をこちらで負担することになるので

入居者が決まると家賃二ヶ月分が持ち出しになる。



それでも空室期間なしで入居者が決まればメリットも大きいと思う。


このプランと家賃は普通で初期費用普通・家賃は安めだが礼金1ヶ月の

3プランを用意して入居者に選ばせる方法が一番良いのではないかと思う。



賃貸経営はビジネスなので

利益を追求すべきだと思う。


大家が経済的に余裕がないと

所有物件に何かあった時に

入居者に対して責任を取ることができない。


そのためにも適正利益を頂いて

余裕のある大家でいたいものだ。





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今日も引越しの準備をしていたのだが

なかなか捗らない・・・（＾＾;



2階の様子





月曜日に助っ人が来るので

大きいものは運び出す予定なのだが

あとは、

ボチボチやろうと思う（＾＾）






むらさんが礼金や更新料について書いていたので

オイラなりの考えを書きたいと思う。




オイラは、むらさん的に言えば

悪徳大家かもしれない・・（＾＾）






1号では礼金を1～2ヶ月もらっている

敷金は2ヶ月分で減額したことはない。

更新料は2年ごと1ヶ月分で必ずもらっている。
（半分は管理会社の取り分になっている）




家賃も相場（スーモ査定）より10,000円以上高い家賃で募集を出している。

地域最高値の家賃である。



それでも、

だいたい1ヶ月くらいで入居者は決まっているので

まだ、家賃を上げても大丈夫かも・・

と考えたりするのだが

これ以上の家賃にすると別の問題が発生するので

現状が限界かも知れない・・・。




どうしてそんな悪徳？（オイラは正当なビジネスと思っているのだが）な状態が成り立つのかというと

これはオイラ個人の独りよがりでやっていることではないし

入居者をいじめていることでもない。



大家と入居者は常に対等な関係なのである。



大家は、入居条件や家賃に見合った部屋とサービスを入居者に提供し

入居者は、それを納得した上で入居申し込みをしてくるのだ。


入居者が部屋や家賃が納得できなければ申し込みは入らないだろう。

または、家賃に指値を入れてくるだろう。


ちなみに、

1号での家賃の指値が入ったことはないし

入ったとしてもよほどの事情がない限り許可しない。



対価に見合った部屋作りと入居後のサービスには自信がある。



良いものは高く

それなりの価値があるものなのだ。

これを入居者にわかってもれえるのはとてもうれしいことだ。


物件は年々古くなっていく

1号は築28年である（＾＾;

いまの状態をキープすることはオイラ自身への挑戦だと思っている。






更新料について

これは、入居者の契約時に契約書や重要事項説明で

仲介業者から説明を受けていることであって

それに不満があれば契約しなければよいことである。


納得した上で契約をしているのだから

更新料について不満を言うべきではないと思う。

どうしても不満だったら

更新しないで退去するしかないことだ。



それが不満で退去になったとしても仕方がないと思っている。


もちろん更新してくれている入居者さんには感謝している。






「初期費用と家賃の関係」については

立地や近隣相場とも関係することなので

次回、別の地域についても書きたいと思う。





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