未選択の記事一覧： ＠ラッキーズ ＜幸運堂本舗＞
ラッキーズ総裁 ポセの賃貸経営日記 現在1棟16戸所有中！
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全国大家会発足！
本日、『全国大家会』が発足しました！
全国大家会本部
現在の会員数、勝手に４名
＜会長＞
モンスターマン（全会員の満場一致で勝手に決定）
＜副会長＞
星輝
ポセ
こっへ（全会員の満場一致で勝手に決定）
＜全国大家会の目的＞
・大家業を通じて会員同士の親睦を深める
＜会員資格＞
全国大家会に入会したいと思った時から会員資格発生（大家でなくても可）
会員は会長以外の全員が副会長（上下関係は一切なし）
連絡も不要なので勝手に副会長を名乗ってください。
以上のことがとりあえず決まっています。
全国の大家さんと楽しく交流できるといいなと思っています。
よろしくお願い致します。
＊入会者はコメントを残して頂けるとうれしいです。
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格安家賃のメリット
昨日は家賃を上げる方向で動いている話をしたのだが
今日は格安家賃のメリットについて書きたいと思う。
大家であればなるべく高い家賃で運営したいと思うのは当然のことだ。
しかし、安い家賃にも良い所がある。
それは、入居者が出ていかないのだ。
地域最安値で家賃設定した部屋は、
よほどのことがない限り退去しない。
退去になるのは高い家賃の部屋ばかりだ（＾＾;
「安い家賃の部屋が退去になれば次は値上げした家賃で募集できるんだけどなぁ～」
などと思っていてもなかなか出て行かない。
それは、出て行きたいと思っても同じ地域であれば
同条件の物件がないからなのだ。
相場の家賃だとちょっとしたことで退去につながるものだが
格安家賃の部屋の退去はほとんどない。
安い家賃だと年間を通してみると安定経営することだできるのだ。
3号物件は一括貸しなのだが管理費・家賃保証込みで家賃の10％である。
家賃の90％で貸していることになる。
他の業者でサブリースを調べたことがあるが家賃の80％くらいだったと思う。
そうすると、家賃を10～20％値下げしても同じことになる。
相場より20％安ければ地域最安値になるのではないだろうか。
私は、借り入れをして物件を購入しているので
月々の返済額がその物件の仕入値だと思っている。
月返済額÷部屋数＝1部屋分の仕入値
となる。
最低限この仕入値を下回らなければ利益となる。
物件を購入する場合は、最悪の事態を考えて
なるべく返済比率を下げて購入する必要があるとつくづく思う。
しかし、
それでも、
やっぱり、家賃は上げる方向で動きたいと思っている。
これは、私自身の試練なのだ～（＾＾）ｖ
今日は、ランキング64位でした。
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入居率
今年もあと1ヶ月くらいで終わろうとしている。
11月現在の1号と2号の合計の今年の入居率は
98％くらいである。
1号も2号も2室づつが退去となったが
今年は、いろいろとキャンペーンをやって
だいたい1ヶ月以内に新しい入居者が決まっているので結果的には満足している。
良くやっていると思う。。。
しかし、入居させることに焦ってしまって
家賃を下げて決めた部屋もある。
これは私の悪い癖なのだが
下げシロが十分あると思ってしまうと
ついつい安い家賃に値下げしたりするのだ。
「空けておくよりはまし」って思ってしまうのだが
いくら入居率がよくなっても
家賃の総額を下げたのでは意味がない。
来月の退去は、ほぼ決まっているので
家賃を下げないで
現状家賃が安い部屋は上げる方向でやりたい！
このごろの不景気な状況下や時期的なことを考えると難易度が高い問題だが
あえてチャレンジである！！
今日は、ランキング71位でした。
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1号も2号も2室づつが退去となったが
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だいたい1ヶ月以内に新しい入居者が決まっているので結果的には満足している。
良くやっていると思う。。。
しかし、入居させることに焦ってしまって
家賃を下げて決めた部屋もある。
これは私の悪い癖なのだが
下げシロが十分あると思ってしまうと
ついつい安い家賃に値下げしたりするのだ。
「空けておくよりはまし」って思ってしまうのだが
いくら入居率がよくなっても
家賃の総額を下げたのでは意味がない。
来月の退去は、ほぼ決まっているので
家賃を下げないで
現状家賃が安い部屋は上げる方向でやりたい！
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ワイン
本日、エイボルから着信あり。
以前、1度だけ営業に行った事がある店だ。
来月くらいに空室が発生するかも状態なので
ちょっと期待して電話をとった。
そしたら、
「ワイン買いませんか～！？」
だって・・・
エイボルのオーナーがワインを輸入しているらしい。
それで各店舗にワインの割り当てがあって
それを営業電話で売っているとの事・・・。
一本9000円くらいらしい・・・。
「入居者さんに1本づつ配ったら喜ばれますよ～！」
と言ってやったら
「そうでうよねぇ・・・」
で話は終わった。
ワインも売っているエイボルさんはすごいと思う。
今日は、ランキング63位でした。
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土地転がし！？
本日、不動産業者より着信あり。
いきなり
「ポセさん土地転がしやりませんか？」
だって・・・。
あやしい話だ（笑）
話の内容を聞いてみると
1300万円の土地を買って
それが傾斜地なので
4～500万円かけて擁壁を造れば2500万円で売れるらしい。
すでに買手の建築業者は見つけているので
2～3ヶ月で700万円くらい儲かるとのこと。
土地1300万+擁壁工事4～500万＝1700～1800万
売値2500万－1700～1800万＝利益800～700万
う～ん・・・おいしい話だ（笑）
どうして直接、建築業者に売らないのか聞いてみたら
仲介手数料を両手で2回ほしいらしい。
なるほどである（笑）
とりあえず、資料をもらうことにした。
どうしよう・・・？（＾＾）？
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