＠ラッキーズ　＜幸運堂本舗＞ ログ

ラッキ～♪





雲竜柄




寅壱・限定品






ロングズボンだ 






薄手の夏物なので涼しそう

柄は、ちょっとヤンチャっぽい（＾＾）





明日は、1号の退去立会いで

その後、リフォームだ。



このズボンはいて頑張るぞっと。






ラッキ～♪






↓「ラッキ～！」と叫んで押してください！
あなたも私もラッキ～です！（＾＾）v

ラッキ～♪




オリンピックが始まった。

今回のオリンピックには出場しない予定なので

ＴＶの前で応援したいと思う。






さて、

前回の続き「続・家賃を下げるな！＜周辺相場編＞」だ


自分一人くらいが家賃を下げても周辺相場には影響しないと

思ったら大きな間違いである。

その地域全戸の家賃によって家賃相場は出来上がっている。

相場は、その地域全員の大家の責任なのだ。


カカ夫さんに「自分で自分の首を絞める」とコメント頂いたが

その通りだと思う。




一人が激安家賃で募集すれば

それに追従する大家が必ず現れるもので

値下げ合戦の泥沼になってしまったら収拾がつかなくなり悲惨なものである。




家賃が下がるってことは

大家にとっては収入が下がることであり

千円や二千円の値下げだったら問題ないと思ってやっているうちに

だんだんとエスカレートしてローンの返済が出来なくなる可能性もある。

最低でも物件の損益分岐点は把握しているべきである。




たとえばの話

「家賃安定法」なんて法律が出来て

家賃は、路線価に占有面積と定率を掛けて決めるべし。


なんてことになったら

家賃を上げる事は出来なくなるが

下がる事も無くなり

もちろん家賃交渉なんて話もなくなる。

大家としては、入居率さえあげていればよく

家賃競争は全く無くなり

安定した家賃が入ってくる事になる。。。



そんな法律は出来ないと思うけれど・・・（＾＾）





結論としては、

自分の物件の周辺家賃相場は

自分の大事な物件の価値を決める要素のひとつであり

それは、周辺大家全員で守っていかなければいけないものである。


安易に家賃を下げて

自分で自分の首を絞める状態にならないようにしたいものである。






ラッキ～♪





↓「ラッキ～！」と叫んで押してください！
あなたも私もラッキ～です！（＾＾）v

ラッキ～♪




今月は、ほんとだったら

余裕のヨッチャンで

ほとんど予定が無いはずだったので

旅行でも行こうかなぁ～♪



って思っていたのだが・・・



4号で退去があり

そのリフォームがあり

おまけに草取りや砂利敷きなどもやり

畳の解体をその合間でおこない

そんなこんなをしていると

そのうちに1号の退去届まで届いた（＾＾；



貧乏ヒマなしだ（＾＾）




4号は、入居者が決まったからよいのだが

たぶん来月も忙しくなりそうだ・・・（＾＾；；；





さて、先日消えてしまった

「続・家賃を下げるな」を

思い出しながら書きたいと思うのだが

長文を書く気力もあまりないので（＾＾）


2日に分けて簡単に書くことにする。




今回は、

家賃を下げると物件の価値が下がる話だ。



「そんなの当たり前だ！」と思った人には

とっても無駄な文なので

読まなくても良いと思う。




お帰りは、こちら↓











収益還元方で考えれば

家賃を下げると利回りが下がり

物件の価値が下がるのは

当たり前の話である。




しかし、

もっと怖いのは




家賃を下げると

物件の運気が下がり



そして、

大家の運気も下がるのだ。





「そんなにウソだ！」と思う人もいるだろうが







信じない人は

帰ってよろしい↓









ここまで

読んでいる人がいるのかは疑問だが（＾＾）

とりあえず書いておく。





「勢いに乗る」ってことは、大事な事で

家賃を上げていると

その物件の所有者である大家の調子も上がる。

調子が良ければ、気分も良くて運気が上がるものだ。




しかし、

家賃を下げていると

負けた感が強くなり

調子も悪くなる。

調子が悪くいなれば、気分も乗らずに運気が下がるのだ。

そもそも安い家賃では、入居者が付いても楽しくないと思う。





「勢い」ってのは、賃貸経営していく場合でも

とても大切なものであり。

「運気をつかむ」ことも必勝の極意だと思っている。






信じるか、

信じないかは、

あなた次第です（＾＾）/








次回は、

「続・家賃を下げるな＜周辺家賃相場編＞」です。







ラッキ～♪





↓「ラッキ～！」と叫んで押してください！
あなたも私もラッキ～です！（＾＾）v

1時間くらいかかって

「続・家賃を下げるな！」を書いたのだが

なんと一瞬で消えてしまった・・・（＾＾；





あん


ラッキ～♪

ラッキ～♪





本日、今月末退去予定の1号（募集中）の問い合わせがあった。


具体的な内容の問い合わせで

何度もTELがあったのだが

そのまま決まってくれると嬉しいのだが・・・（＾＾）/





さて、本題である。



私は、空室初期募集では家賃相場を無視して

最大限の高値の家賃で募集を出している。

最近では、初期募集家賃でそのまま決まっている。





どれくらいの高値かって・・・



本日、問い合わせがあった1号は、

築25年のRCなのだが

地域相場の築10年以内のRCの家賃と同程度かそれ以上に高い家賃である。




なぜそんなに高い家賃設定にしてるのかっていうと



賃貸経営は、「なるべく高い家賃で入居者を見つけるゲーム」だと考えているからである。


安い家賃であれば、だれでも客付けできるだろうが

高い家賃での客付けは、かなり難易度も高い。



だからこそ、面白いのである（＾＾）





もちろん、入居者が決まらなければ

いろいろと工夫をして決まるようにもっていく。


それでも決まらなければ・・・

最後の最後に考えるのが「家賃を下げる」ことである。




私の場合は、退去から1ヶ月は「初期設定家賃（想定最高値）」（妄想家賃とも言う）で募集して


それでも決まらなければ、家賃以外の工夫をする。

そして2ヶ月以上決まらなかった時に

「家賃が高すぎたのかも？」と気づく（笑）



ただ、ここ2～3年くらいは

ほとんど「妄想家賃」で入居者が現れているので

家賃を見直す必要がない。



たぶん、「ラッキー」なのだと思う（＾＾）ｖ







そして、

家賃を下げたくないのは




家賃を下げると家賃収入が減るのは、もちろんのことなのだが


もっといけないのは

物件の価値が下がり、物件周辺の家賃相場が下がることだ。



これについては

次回（たぶん明日）書きたいと思う。





ラッキ～♪







↓「ラッキ～！」と叫んで押しましょう↓
明日もラッキーになれます（＾＾）ｖ